上海东渡青筑营销报告

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1、米国NBA大妈齐跳舞神曲《最炫民族风》烙上时代印记的民族特色CHINACHINACHINA瓷器与中国同名>>引2012，地产遭遇史上最严厉调控各大开发商在青浦市场观望与产品价格肉搏的红海中浴血奋战......当古老的青花元素与现代建筑相遇如何使瓷器文化落地，与客群产生共鸣？我们不要承担红海中血的洗礼！我们要：开创蓝海疆域，高处占位，首创中国式艺术人居先河......宏观政策【中央定调】坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归2011年4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求

2、，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在合理水平。2011年7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。2011年10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。2011年12月14日：召开的中央经济工作会议指出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。【政策趋势】地产调控仍在持续，并由简单的房价调控转向制度变革，调控政策将至少延续至2013年【政策

3、分析】2010-2011年调控空前严厉，以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。进入2012年新一轮调控刺激刚需，预计2013年政策将有进一步放松可能2010-2011年2012年“利率优惠、降首付比例、给予税费优惠、上调公积金贷款限额、支持购买首套住房，吸引刚需入市”房地产调控政策方向非常明确，短时间内不会动摇。政策逐渐由价格调控转向制度变革进入2012年政策出现微调，明确对居民合理刚需购房需求，刚需逐步释放123调控政策将至少延续至2013年，预计2013年政策将有进一步放松可能市场分析从房价走势来看，2010年全年和2011年全年（截

4、止至11月）上海全市的成交量几乎只有前两年的一半，整体交易均价止涨；2011年下半年交易均价环比出现微跌，表现出商品住宅在限购等去投资化政策压力之下，逐渐下跌。【上海市商品住宅供求价走势】受新政影响，2011年房地产整体市场成交水平甚至低于08年，成交量巨减，价格止涨微跌。自2005年起，上海地区GDP总量每年保持增速上升，青浦区的增长速度更加迅速年平均GDP增幅为10%，2010年青浦区GDP总量达到584.1亿元，环比上涨12.1%。区域经济飞速发展彰显。【青浦区经济】2010年青浦区GDP总量为584.1亿元，仅为上海经济总量的3.46%；GDP增长率为12%

5、，发展势头良好排名地区GDP（亿元）占比1浦东新区310018.36%2徐汇区11366.73%3黄浦区10146.00%4杨浦区10125.99%5闵行区9205.45%13青浦区5843.46%2010上海各区GDP排名青浦产业集聚明显，“4+1”主导产业（现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业）2010年全年实现规模产值665.4亿元，比上年增长29.5%，占全区规模产值比重51.5%。私营企业税收贡献占全区税收贡献近52%，私营企业主和因产业动迁受惠的居民生活比较富足。“4+1”主导产业【青浦区产业】产业结构以“4

6、+1”产业为主，其中多数企业为私营企业，该类企业贡献税收占52%，私营企业主是目前购房的主要客户群体之一精密机械文体类（休闲）用品制造特色产业现代纺织信息电子印刷传媒2012年一季度青浦区商品住宅总供应为4.6万㎡，成交11.4万㎡，均价为17952元/㎡，成交均价与上季度持平。【青浦区商品住宅市场】青浦区商品住宅市场2012年一季度量价齐跌，供应量锐减，成交均价较2011年前三季度出现较大幅度下跌，基本与2011年第四季度持平仁恒御澜湾类型：小高层、高层体量：16万㎡富力桃园类型：联排，小高体量：29万㎡东渡青筑类型：联排、叠加体量：8万㎡23【青浦新城在售项目分

7、布】青浦新城的建设和城区的外扩，受土地供应所限，现有项目主要集中在城区的外围，竞争较大旭辉玫瑰湾类型：叠拼、小高体量：17万㎡新城忆华里类型：多层、洋房体量：17万㎡帕缇欧香类型：联排、小高体量：33万㎡167鑫塔水尚类型：小高层、高层体量：13万㎡8中铁项目类型：小高层、花园洋房、别墅体量：16万㎡45125364青浦城区78青浦镇板块2010年至今成交房型与面积段（m2）交叉分析（成交套数）供求表现面积段一房二房三房四房供应合计成交合计供应套数(套)成交套数(套)供应套数(套)成交套数(套)供应套数(套)成交套数(套)供应套数(套)成交套数(套)80以下33