筑诚营销+主题商业+上海主题商业专项研究报告

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1、上海主题商业专项研究报告工作内容市场资料获取整理实地考察14个主题商业项目实地调研客户访谈代理商借鉴20余组市场案例一、上海主题商业市场概述上海主题商业市场概述有别于百货零售、大卖场、购物中心等现代的零售业态，主题商业是指那些以经营某类特定品类商品或服务上的经营场所。主题商业种类繁多，从经营商品看，既有日用消费品如服装、小商品、建材，也有工业原料如钢材、布匹、药材等，还有专门经营某类特定的服务或体验等。经营实物商品的主题型商业主要以专业市场为主，专业市场可划分为三种不同的类型，分别是属地型专业市场、产地型的专业市场和集散地型的专业

2、市场。1、相关概念上海作为中国经济中心、长三角城市圈的龙头，一直处于中国经济的命脉地位。众多国际化大公司将总部定在上海；以及国内大型公司都将自己的总部移至上海；还有本地企业的规模越来越大等方面都使上海的商业地产需求猛涨。然而市区土地资源有限，商业地产的土地供应量非常稀缺，从而进一步导致了市区商业地产价格的上涨。随着城市化进程与交通的飞速发展，环线与市郊观念已经逐渐变淡化。在这种情况下，上海商圈不断外移，主题型商业成为商业市场主力军。上海主题商业市场概述2、主题商业在上海规模大集约程度高租售模式转换上海主题商业市场概述3、上海主题商

3、业发展趋势规模大如上所示，现今主题型商业规模化态势日趋明显，从十几万平方米到几十万平方米的项目日益增多（参见后表），大体量主题型商业的形成主要有以下几点原因：郊区土地成本低廉适合建造大体量商业项目。政府对大体量主题商业项目的支持与鼓励。主题型商业在横向和纵向的扩展需要，促使项目的规模越来越大。功能要求从批发性的市场到一站式的导购转变。90年代2000年2006年上海鞋都（1000平方米）金银岛建材装饰精品城（27000平方米）上海两港装饰材料城（65万平方米，首期17平方米）上海主题商业市场概述主题性商业的集约化主要体现在其资源的

4、集中整合、市场细分的完善及效能的提升。资源的集中整合——体现在符合区域产业背景的情况下，有效的利用人力、技术、资金等资源。市场细分更为完善——从最初的散乱的批发商贸市场到产品业态区分的专业市场再到如今的商贸、仓储、展示、信息交易等功能细分的市场。使得主题型商业的发展更为完善效力更为提高。效能的提升——集约化最终目的是为了提高效能，使得原先的粗放型市场转变为资产质量、负债质量、管理质量、服务质量等方面上档次、上台阶的现代主题型商业。集约程度高上海主题商业市场概述租售并举纯销售全租赁赛博电子市场最早期的七浦路服装市场曹安国际商城上海国

5、际鞋城赛格E谷家饰佳土地为国有，经营方成本低，投资需求有限，市场自然扩展土地自有，成本高，需通过销售收回成本，市场有业态规划，但不易管理通过返租回收经营权，营造市场前景预期，获得投资者认可，从而获得回收销售收入的支撑便于统一经营管理租售模式转换上海主题商业市场概述开发商多数具有行业内的经营背景，有一定的业内资源整合能力选址条件多为省级、城际间主要交通要道临近地带AB得益于与江浙良好的交通陆路、物流条件，上海西部地区的主题商业，如国际五金机电城、奥特莱斯、吉盛伟邦家具村，其发展明显较东面项目的市场表现好C上海主题商业市场概述4、上海

6、主题商业开发及选址特征一方面大规模主题商业交易额大，是政府税收的重要一块，各地政府重视其发展另一方面，主题商业在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持：政府补贴——如曹安商贸区主题商业在政府的大力支持下，享受其政府的财政扶持补贴，共有租金补贴、社保费补贴、投资利息补贴、业态创新补贴、工商管理费补贴、发展电子商务补贴、拓展国际贸易补贴和品牌引进及培育补贴八种类型。税费优惠——如凡在闸北区内开设并经区市场建设领导小组发文认定的重点主题商业，均可根据年度上缴税收情况获得区政府的经济奖励。同时还根据吸纳安置情况，享受企业所得税

7、的减免优惠。上海主题商业的蓬勃发在很大的程度上均受到了政府的大力支持，特别是符合产业需求及政府规化的项目。上海主题商业市场概述5、政策支持根据最新商业地产统计报告显示，2007-2008年，上海商铺整体供应量近400万平方米，成交量则接近450万平方米，存量消费占据了相当大的份额，而其中专业类型主题商业地产项目市场成效活跃，例如金山区枫泾上海服装城，将业态调整为“奥特莱斯”后获得了销售成功。从表中我们可以看出目前主题商业的成交量在商铺总体成交量中占到了较大的比重，且潜在竞争压力巨大；而总规划体量更是达到了600万平方米，多渠道投资

8、性销售和统一经营相结合成为项目获得竞争优势的最有效手段。商业总成交量主题商业成交量所占比例可售存量总规划量550万平方米120万平方米>22.50%130万平方米600万平方米06年~08年上海主题商业市场成交数据（数据来源：上海房地产交易中心）上