上实投资顾问-张家港暨阳湖项目完整篇

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1、谨呈：暨阳湖房地产开发集团策划：上海上实发展投资顾问有限公司2007.06张家港·暨阳湖地块项目策划报告哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园……——德国·诺瓦尼斯市场分析篇整体策划篇壹.自我认知贰.核心问题叁.解题大纲肆.策划依据伍.定位诠释陆.案名阐述柒.核心竞争优势营销策略篇附件内容纲要Contents《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网www.fangce.net海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789市场分析篇城市概况张家港市处于中国经济最发达、最具发展活力的长江三角洲经济腹地，拥有长江三角洲的产业规模整

2、体优势。随着江苏省沿江战略开发逐渐实施、长三角经济圈的辐射增强及经济全球化的发展，张家港地理资源的优势将逐步呈现。地理位置的优越，使得交通四通八达，城市大交通格局清晰呈现，发展大城市的框架基本形成。城市概况张家港城市经济稳步发展，2006年张家港生产值首次突破800亿元关口；工业依然为该市的支柱产业。城市的工业化水平由初期的初级阶段进入工业的中期重要阶段。随着中国经济的持续发展，中西部开发战略的实施等因素，港口与保税区政策等资源将继续成为张家港城市发展的增长点与经济发展的强大动力。规模经济、民营经济、外向经济共存的发展格局逐渐扩张成形；港口经济与外向经济的发展方向将成为张家港城市

3、实力的主要动力。经济发展规划形成“一城、双核、五片”的空间结构：“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征。“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。作为长三角经济圈腹地、国家中西部发展战略及江苏沿江开发港口的重要城市，张家港正处于新的一轮的城市发展建设中；作为沿江城市发展的重要枢纽，及天然港口资源；张家港有着较强的经济基础与巨大的城市发展空间。城市规划金港城区杨舍城区《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网www.fangce.ne

4、t海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789市场分析《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网www.fangce.net海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789张家港市作为江苏省的经济重镇，房地产市场蓬勃发展。当地知名企业纷纷投入房地产开发，房地产投资额逐年增加。商品房市场出现，供销两旺局面。主城区扩大，增加了房地产市场的消费。投资氛围渐浓，空置率有所上升。整体市场分析在经历05年宏观市场调控的背景下，06年张家港房地产开发投资继续稳步增加，全市完成房地产开发投资37.42亿元，同比增长22.03％。06年市场累

5、计出让土地44宗，总成交面积117.07万平方米（约1,756亩）；住宅用地24宗，成交面积74.54万平方米（约1,118亩），比上年增加14.78%；商业用地20宗，成交面积42.53万平方米（约638亩），比上年增加68.3；在未来１到２年内，商务写字楼将成为港城楼市的一股新生力量；住宅用地的增加幅度，形成阶段性的集中供应，未来短时期内市场可能会出现房地产开发的阶段性过剩。土地市场分析张家港商品住宅供应量充足，交投活跃；06年张家港市区新开工面积255.09万平方米，比2005年下降14.99％；商品房供应主要集中在张家港市南部和西部板块；目前市场上供应主要为小高层，市场接

6、受度较高。供应需求产品供需分析06年张家港市区商品房销售面积达到115.01万平方米，同比增长15.4％；张家港市06年商品房供需比在1：0.85，供略大于求；经济的发展带动了外来人口的增加，外地人购房居住成为张家港市商品房市场的一个亮点。供应需求产品供需分析当地居民对小高层的接受度度较高；当地居民偏好面积较大舒适类房型，多为130-150平方米的三房,小房型正逐渐流行；当地居民对朝向要求比较高，多喜欢南和东朝向的住宅。供需分析供应需求产品06年张家港市区商品房价格为4,696元/平方米，同比增长9.21％；价格分布呈现西、南高于东、北；目前市场上在售楼盘的主力总价在60-80万

7、之间；06年二手房成交均价3,201元/平方米，同比增长38.99％。价格分析城北板块均价：4,100元/m²城中板块均价：5,500元/m²城东板块均价3,500元/m²暨阳湖板块均价：6,000元/m²城西板块均价：4,500元/m²价格分布图（平均）张家港市商品房开发量趋缓，价格稳中有升；户型面积以大面积住房为主，小户型在当地市场存在空白；市区房价发展不平衡，差距较大；改善生活水平和提高生活质量的张家港富裕阶层，成为当地主要购房力量，投资购房比例明显上升。小结区域市场分析《