张家港市暨阳湖生态园园区三角洲总体规划设计、

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1、《扬州城建·运河湾（暂定）地块》项目设计任务书一．项目概况及设计范围附图一：该地块用地性质：住宅；容积率：1.0≦r≦1.5；建筑密度：≦25%；绿地率：≧35%；限高：h≦36m；物管用房建筑面积不得小于小区建筑面积的7‰，社区用房建筑面积不得小于小区建筑面积的3‰，小区配套商业服务设施面积不得大于小区地面总建筑面积的2%。项目总占地约18亩（实际净地面积以土地出让公示为准），建筑总体量约1.8万㎡。附图二：该地块用地性质：住宅；容积率：1.0≦r≦1.5；建筑密度：≦25%；绿地率：≧35%；限高：h≦36m；配套建筑项目总占地约20亩（实际净地面积以土地出

2、让公示为准），建筑总体量约2万㎡。物管用房建筑面积不得小于小区建筑面积的7‰，社区用房建筑面积不得小于小区建筑面积的3‰的基础上再多考虑1000㎡的社区用房，在进行方案设计时，考虑到两种排布方式（详见CAD用地红线图2）。小区配套商业服务设施面积不得大于小区地面总建筑面积的2%。2．设计范围该地块位于扬州市城北片区江都北路东侧，一水厂厂区南侧（具体四至范围如图）（详见附图一、附图二）。总平面图建筑布局时考虑两种规划红线排布方式。14（该用地红线范围需要提供4套方案，其中主推方案须详细表述）附图一地块编号占地面积㎡/亩用地性质建筑面积/约11947㎡（约18亩）居

3、住约1.8万㎡14（该用地红线范围只需要提供一套方案的总平面布局图与经济技术指标表）附图二地块编号占地面积㎡/亩用地性质建筑面积/约13268㎡（约20亩）居住约2万㎡二、设计依据1、《城市规划编制办法》；2、《民用建筑设计通则》3、《建筑设计防火规范》4、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）；《扬州市市区规划管理技术规定》；5、《江苏省住宅设计标准》（2006版）；6、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013；7、根据扬府发〔2003〕175号、扬府规〔2010〕1号；8、《扬州市城市总体规划》、《扬州市曲江片区详细性控制规划》、《扬州

4、生态环境专项规划》等；9、《扬州市建筑设计导则》；1410、国家及地方有关规范、规定和法规；三．地块现状条件分析1.优势分析：地块总体位于大运河南部区域，紧邻古运河风光带，景观优势明显；并且该地块离主城区较近，交通便利，地段价值普遍认可。其毗邻城市主干道江都北路，市内交通便利，临近的城市干道公交站点较多，随着区域内部道路及公交系统的完善，将更利于外部客户交通导入，可达性强；1公里内生活类基本配套较全，2公里内能享受双大润发商圈辐射；地块形状规整，有利于建筑方案的排布规划。2.劣势分析：地块所在区域成熟楼盘项目较多，竞争压力大，容易形成业态定位重复。有居住氛围但环

5、境一般，与人文自然环境显得格格不入。周边环境有待提高，小体量规模开发的项目缺乏完善的社区型生活配套。四、规划定位及建设思路本地块容积率1.5，限高36米，建筑密度≦25%，从规划布局考虑，适合布置从联排别墅、花园洋房与小高层公寓相组合的产品；从项目定位角度，本地块位置周边配套成熟，但大区位在扬州仍不属于传统高端居住区，加上本项目用地偏小，占地只有1.2万平方米，项目规模不足以支撑高端定位；因此产品定位建议针对刚需类客户和首次改善型客户；本项目产品布局可以有四种选择：1、推荐：小高层+（6-9层）多层的物业类型小高层供应以100-144㎡为主，需求以81-90㎡和

6、100-144㎡为主多层供应和需求以121-144㎡为主。本项目户型配比建议：面积（㎡）房型占总比例小高层1480-902房2厅1卫10%100-1203房2厅1卫25%120-1303房2厅2卫15%多层洋房90~1002房2厅1卫5%120-1303房2厅2卫30%130-1403房2厅2卫15%合计 100%80-90㎡2房2厅户型——优点：户型紧凑，空间利用率高。缺点：舒适度低。100-110㎡3房2厅1卫户型——优点：空间利用率高。缺点：舒适度低。110㎡-120㎡3房2厅2卫（或1卫）户型。2、附加值布局：（设计重点以花园洋房为主）小高层+4层花园洋

7、房组合；小高层面积段在90~125之间，其中90为3房1卫，105为3房2卫，125为3+1房2卫或者舒适性3房2卫；花园洋房面积段在135~142之间，其中135为3+1房2卫，142为4房2卫；小高层公寓建议采用板式1T2户布局，大面宽小进深；花园洋房建议一层赠送地下室，二、三、四层送露台、顶层送阁楼增加产品的附加值；也可以采用复式产品，一二层送花园及地下室，三、四层送阁楼，内部送客厅挑空来增加产品的溢价；3、高层公寓或多层+联排别墅的组合（设计重点以联排别墅为主）联排产品面积段考虑在200㎡—350㎡左右，考虑附加值。4、去化布局：规划采用全小高层公寓组合

8、。（设计以小高层为主）产