中渝商务写字楼市场论证

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1、中渝置地加州城項目第二階段商務市場研究目標分解研究手段本案商務定位方向分析為專案商務產品定位提供市場支撐研究目的重慶市商務市場發展情況本專案周邊商務環境分析定性與定量相結合：消費者訪談&現狀/未來商務市場分析研究目的第一阶段相关结论回顾经济持续向好城市建设提速居民收支成倍增长消费结构转变宏观经济一圈两翼城乡统筹城市向北保税港区城市规划城市副中心市級行政中心，特色商業集中地北部城區第二個商業、商務中心早期的富人区土地属性重慶，讓企業越來越青睞的城市!加州，北部城區新中心！商务研究提纲重慶市商務市場發展狀況…本案周邊商務環境分析…本案商務定位方向分析…圖表11999-2007年重

2、慶辦公樓投資變化（單位：億元）圖表21999-2007年重慶商業營業用房投資占房地產投資的比重變化資料來源：2000-2008年重慶市統計年鑒2004年以前，重慶辦公物業投資額相對穩定，增幅波動大；進入2005年，市場推出項目較多，如北部新區高新園的“星系列”、新牌坊周邊的眾多普通寫字樓以及商務公寓、觀音橋商圈的寫字樓等，進入2006年，投資方熱情轉淡，這種狀況一直持續到2008年上半年；最近2年內，重慶的辦公物業投資力度弱，辦公樓投資占房地產投資的比重逐年下降，直到目前為止，整個主城的商務市場都呈現出低迷的狀況。重庆市商务市场发展状况一、重慶市商務投資狀況商務發展狀況商務投

3、資狀況主城商務分佈商務產品標準圖表32001-2007年重慶辦公樓成交面積(單位:萬方)資料來源：2002-2008年重慶市統計年鑒備註：政府未公佈2007年資料，根據我們的瞭解，2007年前三季度重慶商品房空置面積為578.78萬平米。商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準辦公樓銷售量穩定，成交量保持在30-40萬方左右；商務樓的價格從2006年開始大幅攀升，成交金額增幅可以明顯看出。辦公物業供應低迷，從市場消化主要以存量為主，其空置面積占商品房空置面積的比重呈現逐年減少的趨勢。圖表42001-2007年重慶辦公樓成交面積(單位:萬方)20012002200320

4、0420052006商品房空置面積484.4559.6551.28567.68582.23612.94辦公樓空置面積5551.3944.7248.7544.4647.47辦公樓空置比重11.4%9.2%8.1%8.6%7.6%7.7%表格12001-2006年重慶辦公樓空置面積(單位:萬方)商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準區域200020002001200220032004200520062007總計以前北部高新園0000011.617.115.94.549.1北部經開園000000000.640.64高新區120001.110.8123.8342.7江北區2

5、2.906.23.129.711.305.660.8九龍坡區1.950000005.7613.65南岸區4.503.13.62.765.3016.842沙坪壩區000012.43.250020.6渝北區00005012.743.725.4渝中區14.811.50010.78.411.53.13565.03總計35.2514.43.19.83569.774.932.5345.24319.9各區域每年商務產品供應體量從上表可以看出，從2000-2007年按區域來看，渝中區在過去的7年中商務供應量最大，占主城商務供應量的18%左右，其次是江北區，第三位則是近4年剛發展起來的北部新區

6、高新園。資料來源:緯聯資料庫商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準小結:根據上圖可以看出，重慶商務產品經歷了幾個快速增長時期，其中以2000年之前的時期，歸其原因由於當時重慶剛成為直轄市，故商務產品需求大幅度提升，其次在2004-2005年增速最為明顯，整個市場的商務求求空前旺盛，隨後市場現狀低迷，這跟04、05年供應井噴有關係，究其原因主要是產品內部結構發生了變化，從住宅轉向投資性更強的商務產品。但是更重要的是需求乏力，對於高端商務而言，重慶欠缺吸納知名外資、內資企業的城市吸引力，客戶有限是抑制需求的重要原因，同時也造成供應市場缺乏動力，難有實力企業精心打造好的產

7、品；當進入2007年，由於重慶成為“新特區”，再此刺激了大量商務方面需求。相信未來幾年重慶在受到資金政策等有利因素影響下，商務需求將會保持持續增長勢頭。商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準213456重慶主城商務主要分佈區域觀音橋商務中心觀音橋的商務地位正式確立是在2004年，隨著觀音橋步行街的建設，步行街核心位置，先後出現了同聚遠景、嘉年華大廈、未來國際配置較高的商務專案。北部高新園板塊由新牌坊的商務向縱深方向發展而逐漸演變的，政府的搬遷也為該區域的商務發展注入了活力同時，高新園成立了光電