中原深圳冠利达大厦写字楼改造项目整体定位报告

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1、冠利达大厦改造项目整体定位报告深圳中原物业顾问有限公司SHENZHENCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTDCONTENT报告框架2内部环境解析3区域客户研究1外部环境解析4项目深度剖析5项目定位环境分析定位策略外部环境解析宏观环境分析深圳写字楼市场分析CONTENT报告目录CONTENT一场“政策的风暴”从北方朝深圳袭来……宏观政策政策风暴，雷声阵阵，各路媒体争先头条报到楼市进入一个微妙的时代……强暴雨信号观点一：这次出台的国六条的细则很“猛”，短期内将使得购房者持币待购静观其变，市场的成交量尤其

2、是房地产三级市场将受一定影响。观点二：对比中央今年出台的“国六条”及其细则，其与去年中央出台的政策“国八条”与“新八条”的一个最重要的区别在于，中央不但从“方向”给出了指引，还在细则做出了明确的规定，并未给地方留有丝毫的回旋余地。观点三：此次调控并非终极调控，对于调控不到位的部分及调控成效不显著，或地方政府执行不坚决的地区和城市，不排除有进一步行动的可能。【中原认为，针对写字楼市场而言】但是宏观政策自2006年3月以来，新政频出，虽然一定程度上抑制了房地产市场的投机与投机行为，但政策出台主要针对住宅市场，对于商业和写字楼并

3、没有实质性的影响，而且住宅税费的上涨，一定程度增加了房地产投资置业的成本；住宅房价的涨幅远大于租金的涨幅，住宅投资回报率下降使投资类型的客户逐步向商业和写字楼方向倾斜。本项目作为写字楼，市场表现相对乐观；外部环境解析宏观环境分析深圳写字楼市场分析CONTENT报告目录深圳写字楼市场04年写字楼供应达到历史最高峰。05年有所下降写字楼的销售面积仍在逐年增加。资料来源：深圳中原深港研究中心供求变化二级市场资料来源：深圳中原深港研究中心深圳写字楼市场受宏观政策的利好影响，深圳写字楼价格逐年走高，未来价格走势仍继续攀升。二级市场说

4、明：2005-2006年的数据为深圳市国土局及深圳中原根据在建项目信息预测所得热点区域变化深圳写字楼市场蔡屋围华强北人民南中心西区中心区南山宝安南山中心区南山中心未来发展势头强劲蔡屋围金融中心对金融、商务设施进行重新规划和布局，改造面积共计29.5万平米宝安中心区规划将建设写字楼40栋中心西区中心区有力的承接地带二级市场随着南山商业文化中心写字楼项目的相继开发和宝安中心区的商业规划，地块竞拍，深圳写字楼市场西移趋势日渐明显原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。主题化、个

5、性化、配套化、生态化、人性化写字楼的出现，是客户细分，市场细分发展的必然结果。如金中环（酒店式服务）、深圳动漫城（集动漫画创意+包装制作+出版发行等产业链形式的专业性写字楼）等。5A智能化都是各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆网络光纤、自动消防报警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒体会议中心、智能化保安系统等等。深圳写字楼市场供应品质变化外在形象的多样化客户定位的细分5A智能化外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市

6、场不容忽视的重要力量写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内小买家进场吸纳的特点。KIMBERLY-CLARK深圳写字楼市场租购群体的变化2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势3、市场细分趋势明显，专业化写字楼将成为未来市场的热点1、深圳写字楼良性发展，价格不断上升，市场承接力同步加强4、租购群体多元化，写字楼市场投资气氛渐浓深圳写字楼市场深圳市场总结区域写字楼市场现状区域写字楼发展机遇报告目录内部环境解析区域市场未来竞争格局宝恒大厦公路局大厦广场大厦海晖大厦邮电大厦深信泰丰海关大厦泰华大厦冠利达大厦经发

7、大厦供销大厦宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安路沿线三大板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即107国道）沿线居多。区域市场现状写字楼分布No.名称位置建设单位楼高建筑面积(㎡)1公路局大厦12区宝民一路宝安区公路局28F约29,0002宝晖大厦45区创业路立交南德业基投资28F33,0663海关大厦23区新安三路宝安海关22F暂不详4冠利达大厦30区前进路冠利达企业26F38,8005泰华大厦30区前进路泰华地产28F商业裙楼6邮电广场13区宝民一路宝安邮电局28F暂不详7广场大厦9区宝城

8、广场北暂不详17F约35,0008深信泰丰大厦(21区)创业路与前进路交汇处深信西部17F约10,0009宝恒大厦(3区)建安1路与新安2路之间宝恒集团23F31,57710供销大厦6区新圳路与前进一路之间宝安供销社13F不详11经发大厦6区前进一路宝安外经办21F不详资料来源：深圳中原深港研究中心宝安