成都甲级写字楼项目整体定位研究报告

《成都甲级写字楼项目整体定位研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、重新定义成都甲级写字楼摘要•随着近年来优质物业的不断入市及原有物业的持续使用，成都市甲级写字楼物业的市场表现开始出现分化。简单的评级已经不能完整体现物业特征，市场需要一个与成都本地市场特征相符合的写字楼定义•市场体现出产品品质提升明显、高品质产品市场表现优良的特征•写字楼所处区域定位是决定物业价值的决定性因素，区域的成熟度影响投资者的决策•业权形态对物业长期价值影响较大，但也需要根据市场特征制定合理的战略•优质的物业管理已经被写字楼用户和开发商广泛接受•未来写字楼用户组合将成为区分写字楼长期市场表现的重要因素•新的写字

2、楼定义将于传统评级基础上进一步分类，用以涵盖影响写字楼短期和长期竞争力要素重新定义成都甲级写字楼3成都需要符合二线城市特征的写字楼产品品质是决定写字楼市场表现的重定义要因素20世纪90年代末，成都出现第一座甲级通过对现有14栋甲级写字楼的租金水平比写字楼。经过十年的发展，截至2010年，较可以发现，2006年以前建成楼盘的平成都共有14座甲级写字楼，总体量达到均有效租金1为87元/平方米/月，2006年676,000平方米。由于处于发展阶段的成以后建成的楼盘平均租金为101元/平方都甲级写字楼市场较小、尚不成熟，因此米

3、/月，溢价幅度为17%。写字楼价格的差甲级写字楼的定义在这样快速发展的背景异则更为明显，通过对甲级写字楼中的下也仅有模糊的行业认定标准，并不清销售型物业的价格追踪，2006年前建成的晰。随着物业市场的发展，成都市现有楼盘平均价格为13,400元/平方米，2006甲级写字楼品质开始分化、物业价值出年后建成的楼盘平均价格为16,375元/现差异、对租客和写字楼用户吸引力显著平方米，溢价幅度达22%（图表1）。不同。仲量联行认为现有写字楼的单纯甲乙级定义不能科学反映成都市场的特征，图表1:不同时期建成甲级写字楼租金和价格对比

4、也不能为终端用户（包括租户和自用型ჴƚ௣١ૣƚᄌ买家）和投资者对写字楼的选择起到方向110ቆࣈиࢧ性的指导意义。100从未来发展态势看，成都写字楼市场将进90入加速发展的阶段：未来四年将有超过4百万平方米的办公物业投放市场，其中约802百万平方米都是硬件设施良好的高品质70写字楼。面对未来庞大的供应，成都市场将面临两个随之而来的问题：终端用户和60投资者到底会选择什么样的写字楼？对于50开发商而言，如何根据自身的发展战略及1998-2005୔༅၃2006-2010୔༅၃市场需求状况，制定一个合理的写字楼开发策略？ჴƚ௣

5、١ૣ仲量联行多年的研究发现，影响写字楼竞17000൹ࡕиࢧ争力最为关键的因素包括两个方面：第一16000是写字楼自身固有的不能变化的指标，如15000产品品质和区域位置；第二是与物业长期14000运营密切相关且可变的指标，如业权形13000态、物业管理水平、用户组合管理等。两12000者关系密切又相互影响，此报告将结合成11000都市市场现状对各个因素对写字楼的影响100001998-2005୔༅၃2006-2010୔༅၃逐一研究，并希望通过本次研究，重新设立一个符合成都市场特征的写字楼定义资料来源：仲量联行体系。1有

6、效租金为考虑了免租期之后的实际租金，而非租金报价4Advance图表2:写字楼现有用户对产品品质的关注点•电梯：电梯配置更为充足。除了电梯数量的增加（每5000平方米配置电梯从25.9%0.87部提高到0.90部），开发商也注重21.0%电梯品牌的选择，并且提高了电梯的运19.8%行速度、轿厢大小等标准。新近落成的17.3%仁恒置地广场选用了奥的斯电梯，即将4.9%3.7%建成的航天科技大厦选用了迅达电梯，3.7%这两栋大楼电梯的主要指标包括：运行2.5%速度达到了高区每秒6米，低区每秒3.51.2%米；平均高峰等候时

7、间少于35秒；轿厢0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%可承重1,600公斤，可最多承载21人共同使用等。电梯配置的提升可提高写字楼资料来源：仲量联行的通行效率，减少高峰时间排队等候的现象，对提升项目整体形象非常有效。仲量联行认为近期建成的甲级写字楼的产•空调系统：空调系统的升级也是目前写品品质显著提升是物业租金和价格差异化字楼硬件品质升级的主要方面。2006年的重要因素。通过对成都市现有写字楼租前的甲级写字楼虽然也为总控中央空户的访谈可以看出，现有写字楼的用户对调，但是多为两管制风机盘管式

8、空调，办公物业产品品质的关注点为包含电梯和且在新风供应方面较为落后，导致办公空调在内的多个方面（图表2）。为了在环境空气流通不畅、空气质量差。新建激烈的市场竞争中博得一席之地以及满足写字楼在空调设备选型上有了较大的提写字楼用户对办公环境越来越高的要求，高，香格里拉已经选用了VAV可变风系近年来成都市写字楼的硬件设施有了长足统，航天