上海中原地产信达蓝爵2014年年度营销方案

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1、信达蓝爵2014年年度营销方案上海中原Shanghai1.20142014年营销目标年度总销：17亿年度回款：14亿首开目标：去化80%市场分析PART1宏观市场分析时间调控重点具体举措1998-2003年（市场推动期）住房分配货币化（1999年）全面开放对外住宅市场（2001年）全面开放对外办公市场（2003年）停止住房实物分配，逐步落实住房分配货币化（1999年）实行内外销房并轨（2001年）土地转让由划拨、协议走向招拍挂（2002年）2004-2006年（温和调控期）彻底叫停土地协议出让（2004年）强化税

2、收征管、加强保障房屋建设（2005年）加强税收调控、严格外资准入（2006年）修编《中华人民共和国土地管理法》（2004年）稳定房价的国八条出台、征收差额营业税、取消房贷优惠利率、独立别墅征收土地增殖税、加强土地税与房产税征收（2005年）综合调控政策国六条出台、全额营业税征收、个人所得税开征、“7090”政策出台、停止别墅用地供应（2006年）2007-2010年（精准调控期）06年政策的细化深入（2007年）购房营业税减免（2008年）营业税优惠取消（2009年）国四条细化（2010年）京五条推出（2010年

3、）扩大征收土地增值税清算条件、开征城镇土地使用税，第二套房信贷收紧（2007年）加强土地增值税清算与土地使用税征管（2009年）全面禁止异地贷款（2010年）取消90平米以下房型贷款优惠2011年-2013年（严厉调控期）新版国八条（2011.1.24）沪六条（2011.7.26）新版普通商品房标准（2012.1.16）收紧社保补交和单身人士限购政策（2012.5.14）新国五条（2013.2.20）沪七条（2013.11.8）限购、贷款购买第二套的家庭，首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍（201

4、1年）上海试点房产税（2011-2012年）上调普通商品房界定标准（2012年）收紧社保补交和单身人士限购（2012年）转让住房所得的20%征收所得税（2013年）二套房首付比例上升至7成（2013年）调控政策：短期行政干预手段不妨碍长效机制的市场调控基调。2011年开始进入严厉调控期，历时3年，政策盯紧房地产市场成交回升，整体走向仍然稳中渐升。三地均重申现有限购限贷政策的执行均表示加强监管官话：重申现有政策三地二套房首付比例均已提至7成据中原监测，目前购买二套房人群比例低于10%，加之市场上各类操作手法，实际影

5、响有限。实际：二套房首付比例提至7成由之前的2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为3年内在本市累计缴纳2年以上据中原地产估测，受影响群体约占10%以内甚至或更低，预计心理层面影响或刺激成交量的下滑，但侦测实施节点仍值得关注。上海提高外地人购房资格新一届政策一改以往中央一刀切的宏观调控博士，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施，限购作为逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。限购政策：区别化对待沪7条：出台政策心理层面大于实际，新提升细则影响有限。公寓市场量价分析：政策无碍向上行情，稳

6、中有升成近年来市场主基调。2009年的成交高峰最终导致国家调控政策的出台，可“沪版”政策却迟迟不出，但这也不能打消市场的恐慌情绪，使得2010年成交量腰斩，依然没能阻止2010年成交均价攀上20000元/㎡的高位。自2011年起，上海频出行政手段干预市场，使得市场观望情绪蔓延，近3年成交量始终处于低位，但成交均价却逐年稳中有升。2013年，政策的老调重弹，使得市场对于楼市下行预期的改变，使市场量价齐升，成交量重回1000万平方米的高位，均价创出历史新高。成交套数：137882套成交面积：14660474㎡成交均价

7、：14978元㎡成交套数：75650套成交面积：7977837㎡成交均价：20027元㎡成交套数：58794套成交面积：6277064㎡成交均价：20627元㎡成交套数：73600套成交面积：8329182㎡成交均价：21965元㎡成交套数：91813套成交面积：10609497㎡成交均价：23519元㎡成交量:高位成交量:低位成交量:重回高位成交价:稳中有升200920102011201220132013年全市均价（1.8-2.5万/平）走势在10月份冲高之后，受沪七条出台影响以及各区行政干预，成交价格&成交套

8、数均有所下降，更多是政府不批预售证，多个项目无房可卖。沪七条出台后，未来市场自身的力量将发挥其主导作用；近期可能不会再出台更为严厉的调控政策，但从目前坚挺的房价来看，政策导向仍然不会放松；刚需市场年底再次受压，量价齐降，行政手段作用大于沪七条中原观点1、政策调控力度方向不变，市场表现将持续稳中有升。2、沪7调心理影响大于实际，实际出台政策对市场影响度不大，后续表现仍然乐观