2014房地产政策解读与经济趋势

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1、宏观经济与房地产趋势2014主要章节大转折政策导向楼市十大热点问题房地产市场未来趋势重庆2014上半年市场“限墅令”下的别墅市场一、大转折政策导向1、2013年10月29日习近平谈住房问题加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015

2、年全国保障性住房覆盖面达到20％左右。这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。要完善住房支持政策，注重发挥政策的扶持、导向、带动作用，调动各方面积极性和主动性。其中特别提出要完善土地政策和财政政策。要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制。2、国家新型城镇化规划发布单位：中共中央、国务院发布时间：2014年3月16日规划期限：2014－2020年编制原则：按照走中国特色新型城镇化道路、全面提高城镇化质量的新要求，明确未

3、来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，统筹相关领域制度和政策创新，是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%平均水平目前我国服务业增加值占国内生产总值比重仅为46.1%，与发达国家74%的平均水平相距甚远，与中等收入国家53%的平均水平也有较大差距。目前农民工已成为我国产业工人的主体，受城乡分割的户籍制度影响，被统计为城镇人口的2.34亿农民工及其随迁家属

4、，未能在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面享受城镇居民的基本公共服务根据世界城镇化发展普遍规律，我国仍处于城镇化率30%-70%的快速发展区间，但延续过去传统粗放的城镇化模式，会带来产业升级缓慢、资源环境恶化、社会矛盾增多等诸多风险，进而影响现代化进程。城镇化健康有序发展，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件，全面放开建制

5、镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓励社会资本参与建设。农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房，农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。审慎探索由集体经济组织利用农村集体建设用地建设公

6、共租赁住房。把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。适当控制工业用地，优先安排和增加住宅用地，合理安排生态用地，保护城郊菜地和水田，统筹安排基础设施和公共服务设施用地。建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。3、2014年楼市状况楼市遇冷的主要因素：2012年

7、9月土地成交才恢复，完成新盘上市量不足；2013年11月强力限价，高价盘压制预售；信贷政策不明朗，年初按揭放贷难度大；利率市场化商业银行利息上浮，消费者观望等待；财经证券霉体造谣生事；惯性认识在住建系统一直存在，政策走向众说纷纭。上半年的两组数据根据国家统计局数据，6月中国55个大中城市新建商品房价格环比下跌，占统计城市总数的78.6%，比5月房价下跌城市增加20个之多。二手房价格下跌的城市也比5月多了17个。2014年上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截止到6月末，全国商品房待售

8、面积54428万平方米，同比增长24.5%。央行报告：上半年，实现国内生产总值（GDP）26.9万亿元，同比增长7.4%，居民消费价格（CPI）同比上涨2.3%。2014年6月末，广义货币供应量M2同比增长14.7%。人民币贷款余额同比增长14.0%，比年初增加5.74万亿元，同比多增6590亿元。上半年社会融资规模为10.57万亿元，比上年同期多4146亿