2013东海县原“福尔多”项目市场预判报告

《2013东海县原“福尔多”项目市场预判报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、东海县原“福尔多”项目市场预判报告洛德邦（中国）机构——房地产实战运营服务商1本次报告的市场研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：1、项目地块目前的现状，项目本体分析；本体研判2、东海楼市研判，市场楼盘表现，重点案例解析，项目在市场上面临的问题；市场研判3、本案客群定位是哪些？现阶段本案的市场价格？项目定位Q1Q2Q331.全国房产走势2.宏观政策走势本次提报的目的为项目寻找稳定的开发战略，寻找目标消费群体前言本体研判市场研判项目定位1.项目楼市版图2.项目竞品个案3.项目个案总结4.项目Swot分析5.项目产品分析6.本案客群预判7.项目价格建议1.东海城市介绍2

2、.东海城市经济3.项目本体阐述4.项目本体小结1.东海楼市回顾2.东海楼市版图3.东海楼市调研4.东海楼市总结45月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%；全国100个城市住宅均价与2012年5月相比上涨6.90%近几年的全国商品房，整体需求处于稳定阶段，尚未出现明显的成交量下滑趋势，未来市场依然可期待。中国的商品房市场整体需求处于相对稳定阶段，尚未出现明显的成交量下滑趋势，未来市场依然可期待。全国商品房销售面积走势数据来源：中国房产网前言/全国房地产整体走势2010年（1.83亿㎡）一线代表城市：3221万平米二线代表城市

3、：9980万平米三四线代表城市：5113万平米2012年（1.95亿平米，+19%）一线代表城市：3998万平米+37%二线代表城市：10397万平米+23%三四线代表城市：5694万平米+4%2011年（1.64亿平米，-10%）一线代表城市：2472万平米-23%二线代表城市：10397万平米-15%三四线代表城市：5694万平米+7%前言/全国房地产整体走势一二线城市具有较强的抗跌性和吸引力，然而现阶段三四线城市由于多数供应过大，库存量增多，抗风险能力减弱，开发销售周期普遍较长。6前言/政策走势2月底新国五条出炉1-12月坚持楼市调控不动摇抑制任何反弹迹象和地方

4、政府小动作1月底新国八条限购、限贷二套首付提升至60%增加房产税试点城市4月，闲置土地清理12月，限购到期的城市将延续201120122013新一轮调控酝酿调控密集期再次按捺不住2011年是政策调控的密集期，2012年恐其市场反弹，调控力度一直未动摇，2013年，期待中的新国五条以失败告终，市场再度反弹，未来市场，政策仍将成为常态，形成“此涨彼伏”态势，房价仍有向上趋势。2010初见成效，恐反弹数据来源：中国房产网，监测的百个城市房价指数走势71.全国房产走势2.宏观政策走势前言本体认知市场研判项目定位1.东海城市介绍2.东海城市经济3.项目本体阐述4.项目本体小结1

5、.项目产品分析2.本案客群预判3.项目价格建议1.东海楼市回顾2.东海楼市调研3.东海楼市总结4.项目竞品个案5.项目Swot分析项目位于“水晶之都”资源城市---东海城市介绍东海水晶之都，东海县水晶储量达到580万吨，占全国水晶总储量的一半还多，石英储量3亿吨，占全国总储量的75%。东海县的水晶，含硅量高，杂质少，性软，易溶化，其质量亦居全国之首，年均开采量1000多吨。2012年工业经济在调整优化中发展壮大。产品加工业、农副产品加工业、新型建材制造业和机械设备制造业四大产业板块支柱效应凸显，全年规模以上“四大板块”工业总产值占规模以上工业产值的80.6%。全市赣榆

6、东海灌云灌南2012GDP1603.42331.36277.3220.29210.47增长率12.7%14.7%12.9%12.8%12.6%东海县GDP前几年增长迅速，增速在20%左右，但在2012年增速明显放缓，且当年GDP增长低于赣榆县，在四县中排名第二；东海GDP经济增长稳定，处于县级城市中上水平；三产中，第二产业为主；城市开发与工业建设力度大；东海经济小结：在人均可支配收入方面，东海城市人均自2006年后进入快速发展趋势，由2006年的人均7320元到2011年的人均17380元，保持年增长2000元；近几年东海县城乡人均可支配收入都呈上涨趋势，具有一定的购

7、买力。近年人口总量平稳上涨，人均收入上涨迅速，个体商户体系发达具有一定的购买力；东海经济项目位于245省道东侧，连霍高速（连徐）出入口，临近张庄；地块早期为福尔多物流地块，目前已经转为住宅开发用地；项目地块共分为两宗，地块共315亩，总建38万方；本体介绍城中心S245城市干道晶都大道连霍高速（连徐）本案项目地块项目四至现状与环境，现阶段项目基本达到开发条件，净用地；项目现场为毛地，土地荒废或种植农田和树木紧邻245省道，靠近县城出入口土地平整工作未进行，还未开发本体介绍-地块现状245省道项目地块位于东侧沙土运输厂高速口毛地项目四至周边-南侧为县城