我国现行宅基地置换模式下存在问题研究

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1、我国现行宅基地置换模式下存在问题研究　　[摘要]随着我国城市化进程不断加深，城市建设用地亟需和农村集体土地浪费现象严重，这种城乡二元结构导致矛盾日益激烈，促进了我国又一次土地改革，宅基地置换这一全新制度构想应运而生。笔者以现行的宅基地置换试点地区：天津、广东、成都、重庆4地出现的问题为出发点，以期为宅基地置换制度的不断完善略尽绵力。　　[关键词]现有模式;宅基地置换;权利保障　　1、宅基地置换综述　　1.1宅基地制度存在的问题　　1.1.1一户多宅和超标占地　　我国对集体土地的监管并不严格，现实

2、生活中农村居民大多散居，并没有合理的统一规划区，加之继承行为及祖宅不卖等风俗习惯，许多村民都占有不止一处宅基地。以四川省的规定为例：20～30m2的人均宅基地占有面积，其中每户人口3人以下的算3人，5人以上的算5人。可现实的四川省农村宅基地问题调查分析报告显示，在问卷调查的四川省15个省辖市、2个县级市的20个村中，超过一半的村庄中人均宅基地面积超标严重，甚至达到了150m2�u人以上。　　1.1.2空心村现象　　工业化作为城市化的动力，不断推进国家城乡一体化的快速发展，然而我国的

3、现实状况却是，农村失去土地的大量劳动力促使城市化速度远超工业化速度。2014年1月20日，国家统计局发布数据，截至2013年末，我国城镇常住人口73111万人，比上年末增加1929万人，城镇人口占总人口比重为53.73%。中国社会科学院社会学研究所所长李培林表示，这标志着我国从此进入以城市社会为主的新成长阶段，越来越多的农民将留在城市发展、定居。然而农民的身份并未因其住所的改变而发生改变，他们仍然享有宅基地使用权，这就导致相当一部分宅基地闲置。　　1.2宅基地置换的概念　　城市的土地归国家所有，

4、农村的土地归集体所有，村民对宅基地享有使用权。宅基地置换是指在政府的统一安排下，将宅基地使用权及上面的附着物(建筑物、附属设施等)，按事先协商并制定好的标准，换取城镇公寓住房。政府或集体把腾换出来的宅基地进行更加合理的开发利用，通常通过流转之后直接国有化，进行房地产开发，此外还会鼓励村集体大力发展第二、第三产业。这一置换方法不仅解决了城市土地紧缺的现状，还为农民住房提供了保障。　　1.3宅基地置换的意义　　宅基地置换解决的问题：一是土地利用效率极大提高，闲置的土地资源不再浪费;二是农民可依靠手中

5、的初始权满足其在城市的住房需求。城市的生活成本对农民来说过高，没有足够的经济能力在城市中买房，农民工仅靠自己的力量难以解决住房问题。在当前制度的约束下，只有依靠农民手中的初始权才能满足农民工在城市的住房需求。　　2、宅基地置换推行的4种模式　　2.1天津以宅基地换房模式　　具体做法是：由天津市政府牵头，东丽区政府负责具体操作，专门成立一个用于宅基地置换的单位天津滨丽公司，主要负责征收、融资、新住宅建设工作。农民以宅基地(包括村庄用地)换取城镇住宅，迁入小城镇居住，换房完成以后，多出的公寓住房或建

6、设用地，可以作为将来的置换指标，或直接进入市场按照商品房的价格出售，以此来冲抵前期的建筑费用。　　2.2广东三水区建设用地异地增减挂钩试点模式　　三水区政府选择1～2个条件成熟的村开展试点工作，首先，划定单家独户式村民住宅禁建区，将无人居住旧村复耕或村民上楼节约出来的村建设用地指标，异地交换给三水新城、西南中心城区等建设条件较好的地区，以推动城镇化进程。作为改革排头兵的广东省在解决土地资源稀缺的问题上，做出了表率作用。　　2.3成都双放弃模式　　有以下几个核心要点。一是双放弃的主体必须是人均年收

7、入高于8000元，且其中6000元以上的收入要来自非农业农民。二是参加此种模式的农户能够获得以下待遇：(1)房屋补偿;(2)农户可以参与城市养老保险，并享受所在区的财政补贴等一系列社会保障;(3)农户可以以优惠价格买安置房。　　2.4地票模式　　2009年12月，农村土地交易所在山城重庆成立，与此同时，一种全新的土地交易模式――地票诞生。所谓地票是指包括农村宅基地及其附属设施用地，乡镇企业用地，农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。这种模

8、式将土地的交易票据化，把空间上不可转移的、固化的土地资源转化为可流动的资产。先造地后用地是地票交易的核心，它突破了城乡土地市场的隔离，利用市场化机制，确保城市建设用地增加的同时，农村集体土地面积不会减少。　　3、宅基地置换存在的问题　　3.1强制拆迁　　宅基地置换的主体包括政府、村集体、个体农民，因此，三方主体的协商一致是整个置换项目顺利开展的前提，尤其要以个体农民完全真实的自愿同意为大前提。然而现实情况下，政府处于相对强势的地位，对农民意愿的尊重程度值得深思。虽然整体的置换项目对村集体和农民个