改善价值工程在房地产设计期间造价控制中的应用

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1、改善价值工程在房地产设计期间造价控制中的应用-->第一章绪论1.1研究的背景及意义21世纪以来，房地产业快速发展，对城市建设做出了巨大贡献，在国民经济中扮演着越来越重要的角色。然而随着房地产市场由卖方市场变成买方市场，房地产行业内部竞争日趋激烈，一些小房地产企业面临被兼并的危险；近几年国家对房地产的调控，使得房地产热有所降温；消费者也渐渐归于理性；以上种种，都对房地产企业提出了更高的要求，房地产企业正面临发展上的瓶颈。房地产企业要想赢得生存的空间，必须要有利润来支撑，房地产对成本的控制刻不容缓。因此有效的造价控制是房地产企业立足的

2、前提，在管理中必须加以重视。目前开发商在造价控制上存在一些误区，仅把控制重点放在施工阶段。如在施工过程中严格把控人材机的取费，降低管理费等等，这种控制是事后控制，往往收效甚微。显然，造价控制不应局限于施工阶段的事后控制，而应事前着手，避免被动，争取主动。事实证明，可在多个阶段进行造价控制，其中在设计阶段控制造价最为有效。实际上，施工阶段对整个项目造价影响的程度仅为20％左右，而设计阶段对项目造价的影响程度却可达75％以上。可以看出，设计阶段对造价控制而言至关重要。遗憾的是，目前设计人员普遍存在“重功能、轻造价”的倾向，在结构和安全

3、功能上精益求精，但对工程造价的考虑明显不够。而且，开发商和设计单位并没有完全认识到价值工程（ValueEngineering，VE）的作用。首先，开发商和设计单位没有认识到VE在房地产项目应用的潜力和前景。房地产项目的投资规模庞大和复杂性，使得其节约成本空间巨大，这是房地产项目应用VE的一大优势。房地产项目应用VE一般节约资金为5%-10%，潜在的效益极为巨大。2003-2012年，我国房地产项目投资总额从9099.66亿元上升到116568.88亿元，2012年投资额更是占全社会固定资产投资总额的62.6％。其次，开发商和设计单

4、位没有认识到VE在提升企业竞争力方面的好处。除了能给企业带来经济利益外，员工在应用VE的过程中能提升自身创造力，对企业形成良好文化、卓越理念大有裨益。从战略的角度来讲，VE使得房地产企业在市场上更具竞争性和生命力。1.2国内外文献综述1.2.1工程设计阶段造价控制相关研究（1）工程项目设计阶段造价控制的作用众多文献指出工程项目在设计阶段进行造价控制具有重要作用。李建新，孟承新指出设计阶段是造价控制最关键的阶段，目前业主和设计单位对设计阶段造价控制重要性认识不够，需要从意识上加以强化。吴成浩认为，造价控制不能局限于事后控制，要在投资

5、决策阶段、设计阶段实行事前控制，主动控制全过程的造价。马学军对设计阶段造价控制进行了深入分析，指出了设计招标制度在设计阶段造价控制中的作用，并强调了设计阶段进行造价控制的重要性。胡震指出工程项目设计阶段造价管理的重要性，认为在设计阶段提高造价管理水平能提升企业的竞争能力，并提出了一些改进造价管理水平的方法。可见，现阶段理论界对设计阶段造价控制的重要作用已具有一定的认识，并已做出了相应探讨。（2）工程项目设计阶段造价控制的方法大量文献指出目前设计阶段工程造价控制的一些方法，包括进行限额设计、推行标准化设计；全生命周期费用分析法等。尹

6、贻林采用限额设计对设计阶段造价进行控制，主张制定设计限额，使得初步设计概算控制在投资估算范围内，施工图设计预算控制在初步设计概算范围内，严格控制不合理的变更。王志伟认为全生命周期理论能同时考虑建设成本和运营成本，把全寿命周期理论用于设计阶段造价控制能促使科学投资、提高效益。钱向欣，金向丹认为限额设计、全寿命周期费用分析是设计阶段造价控制的有效手段，除此之外，还可以考虑实行EPC来控制设计阶段的造价。现阶段，价值工程作为一种设计阶段造价控制手段，其重要性开始被部分学者重视，这在一些文献里也有所体现。如谭庆指出，价值工程可以对功能和造

7、价的匹配性作出考虑，且可操作性大，是目前设计阶段造价控制中最好的方法。徐晓运用价值工程的相关理论和方法，分析研究了功能和成本这两个影响工程项目价值的关键因素，在规划设计阶段对项目进行功能、成本分析，进而评价和优化。虽然学者已开始注意价值工程在设计阶段造价控制中的重要性，但其仍未得到很好的发展。（3）工程项目设计阶段的造价估算国外学者对设计阶段造价估算做了较为深入的研究。G指出采用神经网络进行工程投资估算的方法估算精度较好，一般不超过10%，适合用于工程实践[。I．E．pson进行了设计阶段造价估算研究，并主张通过提升企业效率来实现

8、设计阶段成本的降低。国内学者针对设计阶段造价估算的关注较晚，但也有部分文献做出了相关研究。清华大学的杨颖等，提出了曲线拟合法进行公差与成本的建模，合理估算设计阶段造价并进行了公差设计。胡树华利用参数回归根系法建立设计阶段项目参数与成本之间的关系模型