REITs在我国公共租赁住房建设中的运用分析

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1、-第1章绪论1.1选题背景及研究意义公共租赁住房是我国保障房体系中非常重要的一种住房保障形式，是专门针对城市 “夹心层”群体的保障性住房，包括不包含在廉租房和经适房覆盖范围内，短期内又没 有能力购买商品住房的社会群体，租赁对象在规定面积内按月享受租金减免优惠。2009 年政府工作报告中第一次提出公共租赁住房的概念，正式把“公共租赁住房”纳入住房 保障体系中。2011年初，中央提出要开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万 套的目标，其中公共租赁住房为220万套，显示公共租赁住房已经成为保障房体系中不 可或缺的组成部分，这也表明

2、政府相关部门正在着力解决“夹心层”群体的住房困难问 题。同时，公共租赁住房的后期资金回笼主要依靠租金收入以及政府补贴，资金回收慢， 会造成巨大的资金沉淀，为了保障公共租赁住房的大规模顺利建设，稳定、长期且低成 本的资金供应将会是最重要的前提之一。目前我国公共租赁住房的融资方式主要包括：一是财政资金，包括中央财政的补贴、 地方财政支出（含土地净收益的10%），具体使用方式是直接投资、资金注入、投资补助、 贷款利息等；二是银行给予的开发贷款；三是一定程度上利用住房公积金增值收益；四 是利用保险基金、房地产信托，债券，基金等融资形式为公租

3、房建设提供资金支持。其 中，政府财政投入具有偿债压力小、成本低廉等优势，但是其缺点也同样明显，政府财 政实力有限，拨款或补贴金额受财政收入限制，完全依靠当年的财政收入很难实现“十 二五”的建设目标。银行贷款资金量大且期限较长，但是银行贷款受市场环境影响较大， 在银根收紧的政策背景下，银行贷款将受到限制，出于回报和风险的考虑，地方政府和 企业获得银行贷款是很困难的，且承担的利息负担比较重。公积金贷款的利率最低且拥 有期限长的优势，非常适合公共租赁住房建设的需求，但公积金需优先满足职工的提取 需求，将公积金用于公租房建设存在一定法律争议

4、。保险资金最大的优势是规模庞大且 稳定，且保险资金的长期性与公租房资金回收期漫长的事实相匹配，但险资投资公租房 仍然存在回报率较低的问题。此外，房地产信托，债券，基金等形式是除以上融资方式 之外的有效补充，今后应该成为保障房建设资金的重要来源，但是这些融资渠道需具有 很高的投资回报才能吸引投资人，其对项目的收益率要求高于以上几种融资方式，并且 融资方还需承担承销成本和管理费用。已有的融资渠道或多或少都会存在一定的问题， 因此引入新的融资方式，或者改善现有的融资模式，充分吸引社会资金投入到我国保障 房建设事业中来，仍然是一个值得研究的

5、课题。目前，一些学者认为，房地产信托投资基金（以下简称“REITs”）可以在我国的 公租房建设融资中发挥较大的作用。而国外的成熟经验表明REITs在保障性住房的建设 过程中确实可以发挥非常重要的功能和作用，本文将深入分析我国公共租赁住房建设与 运作过程中存在的主要问题，结合境内外相关经验，对我国发展基于REITs的公共租赁1---住房运作模式进行深入全面的探讨，并对可能出现的风险，提出具有针对性的解决建议。1.1国内外保障性住房研究现状1.2.1国外研究现状房地产信托投资基金REITs最早起源于美国，目前美国在相关方面的研究也是最成

6、熟、最领先的，并且已取得丰硕的研究成果。在美国，对于REITs的研究已经超越定性阶段进入定量研究的阶段，很多学者将当代主流的经济学研究方法运用于REITs的理论和实证研究之中，通过相关数据的搜集，建立数学模型，对REITs的回报指标、分红率、与宏观经济周期之间的相关性等开展定量研究。当前国外具有代表性的关于REITs的理论研究成果主要如下：关于REITs的组织结构问题。Damodaran、Jone和Liu（1997）的研究结果表明当REITs表现不佳时，倾向于采用有限责任公司的组织结构；当REITs转变为有限公司后，可以少支付很多红

7、利，并能够更加灵活地制定财务政策。这一研究表明，REITs具有较高的公司成本，管理上缺乏灵活性，在公司处于低谷时期不利于公司的重整生存。同时，Damodaran，Jone和Liu（1997）通过美国上市交易REITs的数据实证研究发现，REITs组织结构对其公司的价值产生影响，上市挂牌交易的REITs的数量呈现增减交替的变化，说明REITs组织结构并非优势长存，而是取决于市场周期变化、投资者偏好等多种因素。关于REITs的分红政策及财务约束问题研究。Wand和George(1993)发现，房地产投资信托基金的分红政策受四个因素影响，

8、分别是REITs的类型、增长速率、负债比率及资本回报水平。同时，Wand，JohnErickson和George(1997)研究了REITs分红政策和代理成本之间的关系，发现REITs的派息比率可以用来减少REITs投资者和管理经理人