浅谈商业物管公司如何高效运营

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1、浅谈商业物管公司如何高效运营摘要商品房问题是时下社会的一个通病，从北上广到各个小乡镇，无不存在着各式各样的商品房租借难题；一个店铺、公司要想在这个领域站稳脚跟，就必须拥有属于自己的一块“地盘”，作为商品房的业主也想尽可能以一个满意的价格将其商品房租借出去。这其中牵涉复杂的利益关系，尤其当商业物管公司面临大批商品房的租让问题时常常头疼不已。因此，物管公司在面对纷繁复杂的商品房租借问题时必须保持头脑清醒，始终以法律为指导依据，灵活地处理商品房管理问题。中国3/vie　　关键词商品房租金管理　　商品房在中国兴起于20世纪80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包

2、括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用，以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律的角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房等。本文主要就国有企业遗留的商品房管理问题做详细解答，笔者分别从出租、管理、收租三个方向出发，对物管公司如何走好这三步给出建议。　　一、选择合适的租借对象　　商品房租借就跟嫁女儿一样，嫁出去之前你可以有很多的选择，一旦出嫁就只有祈祷不要出什么幺蛾子了。因此，对于商品房的租借对象一定要慎重，不能贪图一时

3、的方便或被利益诱惑将商品房草率出租，否则将来会麻烦事不断。实际上，物管公司要想降低管理这些商品房的成本，最好的方法就是将它们租给最省心的租客们。笔者给出了以下几种选择合适租客的方案：　　（一）调查清楚租客的身份信息　　在将商品房出租的时候，物管公司必须核实租客和商品房业主的身份信息。本文中所提及的商品房均是国有企业遗留的房屋，其合法性毋庸置疑，所以重点要核实租借商品房的人，只有在确定商品房租出去不会具有社会危害性，只有在确定租客不是违法乱纪之徒的前提下才可以出租商品房。　　（二）理性对待租金　　或许是功利化社会使然，所有的指标都朝着金钱看齐，很多商品房的业主对出租房屋的唯一要求便

4、是租金要高，其原因不言而喻。如果我们只是一味地追求经济利益，很可能��一叶障目不见泰山。有些日渐西山的企业手中掌握着雄厚的资金，但明眼人都能看得出这个企业有问题，倘若物管公司缺乏战略眼光，只一味地追求眼前利益就很可能会摊上“老赖”。相反，某些正规并处于稳步上升阶段的企业，即便在租金方面并不十分爽快，物管公司也应酌情考虑。所以，物管公司切不可鼠目寸光而丧失了长远的利益。　　（三）发挥网络媒体的作用　　当前网络技术十分发达，在网上有很多平台提供了这种商品房的租让交易。物管公司完全可以将现有的商品房按地域、面积大小、租金的多少放在网络平台上，与不同的企业或个人取得联系，从而可以轻松地将

5、商品房快速地卖出去，不至于造成商品房大量滞留的尴尬处境。　　二、进行科学有效的管理　　商品房租出去以后，物管公司仍然不能放松对商品房的管理。实际上，在租让商品房的时候，物管公司就应该和租客达成协议，双方共同维护好商品房不受损坏。根据《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关

6、费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。　　所以，物管公司在处理商品房时既不可独裁，亦不可撒手不管，与租客取得合理的沟通才是解决问题的最佳路径。笔者给出以下几条管理商品房的方案：　　（一）定期检查商品房内部设施情况　　作为国企遗留下来的商品房，物管公司必须具有强烈的责任感，严格按照此前与租客之间达成的协议，定期检查商品房本身的损坏程度以及内部的设施现状。如果设施出现超出正常损坏速度的情况时，物管公司必须警告租客，并处以适当的罚款。同时，物管公司可以定期将所辖的商品房内部各种部件现状登记在案。使用计算机将定期检测的数据记录下来，以便于今后检查时快速得出结论。　　（二）与相关政

7、府部门协同管理　　物管公司难以承受大片的商品房的出租管理，一方面，物业管理公司想要提高管理的效率，但这样势必会极大地增加管理的成本；另一方面，如果将管理的成本压下来，管理的效率又会大受影响。所以，笔者认为物管公司应该积极主动地同政府部门合作。尤其是当物管公司与商品房的租客之间产生经济纠纷时，一定要请司法部门介入，物业管理公司无权单方面命令租客执行法律条例，即便是租客违约，也要通过司法部门予以裁决。　　（三）明确分工　　物管公司应该采用动态网状结构式的管理，即从内部将自身划分为各个