戴德梁行--深圳圣莫丽斯项目营销执行报告

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1、——圣·莫丽斯项目营销执行报告居于山。隐于宅。乐于天下。重于整。贵于细。享于成就。目标树立片区价格标杆项目品牌的打造到公司品牌在项目的推广中造就非凡的影响力叫座叫好良好的销售速度导入期营销阶段安排5月05年6月7月8月9月10月11月06年2月4-6月6月后销售节奏安排±0.0主体封顶入伙园林完工售楼处/会所开放TOHO样板房多层样板房工程进度春交会春交会外展场咨询内部认购开盘销售节点内部认购期公开发售期持续销售期尾盘期广告牌+“世界500强”居住地发布会+网络营销+春交会，提前渗透，迅速建立知名度各营销通路共同出击，巩固

2、市场形象，社团营销和现场准备是本阶段的工作重点媒体集中运用，营造热销势态；突出卖点促销信息，现场充分展示。媒体广告逐渐减少，以现场氛围营造为主导，以事件营销及老客户营销做为重点营销策略重点加大促销力度、老客户营销秋交会12月春交会A）社区智能化设施增值B）国际化学校入驻增值C）品牌商家招商引进增值D）国际管家服务增值E）开展风情活动增值F）住户专车等生活配套服务增值【圣·莫丽斯】项目增值服务建议B）竞争对手智能化的可能性考虑－－星河丹堤－－香蜜湖一号－－万科第五园A）智能化极致之参考楼盘－－百仕达·红树西岸宣传空间：网络炒

3、作、现场演示空间展示、新闻媒体炒作价格空间：高层平面单位（含6000元/平米装修）折后25000元/平米目前状态：除香蜜湖一号外，其他基本以中式居家社区概念为主，具体智能化设施进一步跟进。事件营销名人效应李连杰、利智夫妇同亮相大山代表外籍人士心声（500强外籍人士延续）张艺谋为项目拍摄宣传片杨兰、冯小刚、陈凯歌、姜文、刘欢名车效应名车捆绑销售-----身份象征，购楼7折买奔驰事件营销名牌效应活动冠名------与世界之窗联动，举办圣莫丽斯瑞士长号表演冠名活动事件营销报告核心内容一、产品分析——市场背景与竞争层面——SWOT

4、战略形成与销售组织二、市场概况与竞争——项目在市场中的解读三、策略推导及分解位于深圳二线拓展区南端，塘朗山脚下，牛咀水库西南侧，自然资源良好；与新兴豪宅区香蜜湖直线距离4.5公里，4分钟车程。项目位置福龙路地铁11号线新区大道白龙路地铁4号线玉龙路南坪快速项目未来交通道路四通八达，进入性良好。地块价值分布本项目沿湖面二侧分布，亲水程度高的地块价值最高，离水越远价值相对越低。较低价值区对自然资源的占有程度决定价值的高低高价值区域最优价值区低价值区次高价值区地形：深处山谷，三面环山，坡地叠落。高差：地块内高差达10米，为坡地建

5、筑，具有独立的私家登山径。植被：原始生态保留的十分完好。水体：利用天然泉眼形成可循环的湖面。产品特色——香蜜湖北区第一个真正意义上的高端大盘（总建筑面积近33万平米，首期Toho与洋房产品高端）社区规划后山私家公园；建筑布局高差叠落，层次感强大面积活水湖景沿湖栈道10000平米大型双会所超高绿化率综合容积率低建筑的舒适性（大楼间距，户型尺度）外观设计（现代欧式建筑风格，线条优美）沿入口处大型风情商业走廊，直接山景本体分析经济指标总用地面积276,165.2平方米总建筑面积331,398平方米其中住宅313,808平方米商业

6、设施5000平方米幼儿园3200平方米建筑容积率1.2建筑覆盖率25.8%总户数1427户总人数4998人绿化率42%停车位2,565个一期户型统计：项目总指标：项目具有一定的规模优势，据市场反映户均面积偏大项目六大价值点三面群山围合，自成世外桃源大面积湖水，自由泛舟游乐低密度建筑，资源占有最大地形高差较大，布局立体感强规模布局合理，尺度空间合理原始生态完美，景观自然天成123456结论：优势：项目具有一定的区域与自然资源方面的优势；劣势：区域一定时期内交通不便，较荒凉；产品线长；面积大，总价高。水榭花都国际公馆香蜜山熙园

7、联泰东海香榭里项目面临的问题1：片区的认知性（价格惯性）第二极第一极第三极片区价格惯性如何打破片区内由南向北递减/由东向西递减的价格惯性？区域形象干扰如何在香蜜湖一号/水榭花都中独树一帜？万地我们如何加入一线豪宅的竞争圈?项目面临的问题1：片区的认知性（价格惯性）1、新区启动如何营销项目作为该区域第一个面市的楼盘，我们的营销推广应如何做才能把客户拉进来，聚集人气，扩大客户认识从而留住客户。2、区域供应量较大，推售时间较为集中，如何打竞争万科城后期、万科第五园、星河丹堤、香蜜湖一号、尖岗山项目等将陆续入市项目面临的问题2：营

8、销推广如何聚人气区域利好：南坪快速干道、玉龙路等交通路网的改造二、市场概况与竞争1、市场概况2、未来竞争3、竞争比较区域性明显：蛇口、华侨城沙河、银湖、盐田等地呈片状集中分布，其它区域则零星分布蛇口别墅区尖岗山深圳高档别墅分布特点天琴湾17英里东海岸华侨城三洲田盐田沙别墅区纯水岸仙湖山庄城市山谷中信高尔