戴德梁行2009年天津拿成林道项目商业部分策划建议

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1、12021/8/5汉拿成林道项目商业策划建议汉拿成林道项目商业部分策划建议2建议内容第一部分本项目的开发原则及思路第二部分商圈分析第三部分相关案例分析第四部分商业部分市场定位第五部分商业部分的主题形象第六部分商业发展建议(业态规划)第七部分商业部分的核心竞争力营造第八部分招商方案建议32021/8/5商业的开发原则及思路第一部分商业的开发原则及思路商业开发原则天津商业地产概况4商业开发原则最高最佳原则商业项目核心竞争力原则精准科学定位原则合理投资回报原则5天津商业地产概况天津市商业地产概况6天津商业地产年供应量天

2、津商业地产于2003年崛起，04年爆发，在05年达到历史最高点，现总量已超过1000万平米；7天津商业地产发展趋势商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生百货零售业群雄逐鹿，南京路沿线将呈现白热化竞争大卖场进入市场调整期社区商业将成为新型商业地产开发热点酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展商业地产郊区化将成为新的发展趋势市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势物流类地产在未来几年内将会大量出现82021/8/5本项目商圈形成条件分析第二部分本项目商圈形成的可能性区位分析区域商业地产分析区域

3、商业地产市场展望92021/8/5本项目商圈形成条件分析区位分析10区位分析河东区、东丽区2003-2005年GDP社会消费品零售总额人口统计环境交通状况11区位图12区位分析——区域GDP13小结通过近三年的数据，我们可以看出，河东区/东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，各项经济指标均有大幅度增长，这与战略东移使东部城区在天津市地位的提升有直接相关，而且通过近三年河东/东丽区在商业与房地产事业的实际情况来看，河东/东丽区正朝着新（新兴社区发展加速）、快（交通路网日益发达）、优（投资环境优越）的方向迅速前

4、进。14区位分析——社会消费品零售总额15小结社会消费品零售总额的增长：一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升级；二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳；三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构更加合理。16区位分析——人口统计环境17小结天津市外来人口大量涌入和自然增加人口规模持续缩小的特点愈发明显；全市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向东南地区聚集的显著特征。五年来处于东南地区的河东、河西、东丽、塘沽、大港、津南6区新增人口25.39万人，增长了7.55%，占全市总人口的比重

5、也增加了1.08个百分点。18区域现状项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统工业区，常住人口较少。工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工厂，整体档次较低。项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较差。项目周边商业整体档次较低，多为五金、建材经营者，满足了工业园的日常需要。项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档次普遍较低19区域发展规划万新都市创业园万新精锐科技园万新世纪商贸中心本项目继续扩大工业园规模，丰富其功能，并实现其生产方式由粗放型向集约型转变。根据《天津市发展都市工业实施意见》，为盘活环内东丽

6、区与市区结合部的存量资产与土地资源，加快城区经济发展的载体功能，借助天津市产业布局与结构调整、实施工业战略东移的契机，东丽区拟在程林街环内区域规划建设三个科技型都市工业园区。20航空城的建成将进一步提升区域功能与价值天津航空城规划用地北至成林道延长线、东至京津塘高速公路、南至机场维修区，规划占地面积约21.38平方公里。本案21未来消费人群增加与升级天房项目松江项目本项目10万平米22万平米16万平米小王庄村目前已被列入拆迁改造计划，据了解，拆迁土地除部分用于还迁房外，剩余土地将对外挂牌出售，由此可见，该区域在未

7、来2-3年内将成为天津又一新兴居住区。项目周边1公里内常住人口将超过2万人22道路规划区域将与卫国道、空港物流区相连通，成林道拓宽至40米，成为连接市区与空港物流区、天津机场、滨海新区及周边其他县市的交通要道。本案外环线津滨高速津塘公路津京塘高速天津机场空港物流区天津港23项目周边商圈分析商圈分布及构成东兴商圈万新村商圈24邻近商圈商业供应量：邻近商圈商业供应量较大，已达到176000平米，且功能较为齐备，基本满足了周边居民的生活需求。名称体量商业形式卫国道家世界8000平米生活型大卖场国美电器2000平米大中电

8、器2000平米东兴家世界4000平米又一城80000平米餐饮娱乐+酒店南方灯具城20000平米专业市场登发装饰城20000平米第六大道商业街40000平米未定合计176000平米25万新村商圈距离本项目较近，在项目区域内目前尚无商业设施的情况下，区域日常生活消费会主要发生在万新村商圈。万新村商圈商业特点：超市卖场类设施成长迅速社区商业稳步增长生活型购物市场细分更加完善，商