戴德梁行名门世家商业项目策划顾问报告

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1、名门世家商业项目顾问策划报告（方案调整）呈致：上海时蓄房地产营销有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司商铺部2005年1月1方案说明受到地面道路施工等因素的影响，本项目的商业部分整体租售方案需要进行调整。根据当前的项目进展情况，我司将整体方案转变为以租赁为主，部分商铺出售，同时结合建筑布局，以不同的区域主题来推动整个项目的招商工作。我司新方案将主要针对项目周边建设完工后的整体方案提出建议，同时根据当前状况提出目前的开发建议。ECDB2AB12周边状况在路口设置大型看板指示牌名门世家前期开发的底层商铺整体档次较低，

2、且建筑风格与本案不符。博山路现正进行学校用地路面施工，具体完工时间不详。本案此地块依照目前的规划将是公建配套用地，建成后可与本项目相呼应，但目前动工前景不明。3可比性项目分析—上海新天地新天地位于上海淮海中路南侧，总面积3万平方米，总建筑面积约6万平方米,总投资1.5亿美金。投资商香港瑞安集团将这群30年代的石库门建筑进行现代化改造。体现了传统海派文化与现代国际化休闲消费理念的充分融合。自2002年9月开业至今，已成为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。4可

3、比性项目分析—辐射区域新天地是太平桥地区改造的一部分。按照规划，一个占地面积4.4万平方米的人工湖绿地将成为本区块的中心，同时还伴有50万平方米的综合性的购物娱乐商业中心，68万平方米的翠湖天地高级住宅小区和企业天地甲级办公楼区。但是新天地的所在的太平桥地区并不是上海传统的商业区域，距离繁华的淮海路商业街尚有5-10分钟的步行距离。新天地的市场商业定位A太平桥绿化区B国际商务区C上海新天地在跳出所在的太平桥地区的同时，面向淮D高档住宅区E办公大楼海路，面向整个上海市乃至辐射多个周边省市。其商业布局也呈现全天候、多层次

4、的特征。5可比性项目分析—周边商业环境淮海路是上海最繁华的传统商业街区之一。“高雅淮海路，荟萃名特优”形象反映了它的特色。它是上海繁华时尚的体现，是海派文化的映射。淮海路上既有以中高档品牌、流行服饰为主的太平洋百货、百盛购物中心，也有潮流服饰的襄阳路市场，还有经营高档服饰品牌为主的美美百货、连卡佛等购物中心。因此，它正成为上海年轻白领消费者购物的首选。同时，淮海路也是发展成熟的商务办公区域，汇聚了多个知名企业，为新天地的发展保证了广大的精英客户。6可比性项目分析—周边商业环境131112108109765441321

5、、百盛百货2、新世界百货3、二百永新4、新华联商厦5、华亭伊势丹6、第一百货淮海店7、中环广场8、新世界大厦9、太平洋淮海店10、香港广场11、力宝广场12、大上海时代广场13、金钟广场7可比性项目分析—消费人群定位新天地的高端定位瞄准了在上海工作的常驻外国人士和本地高端客户。加之强劲的前后期推广和项目本身的特色使得新天地成为了上海旅游新热点，迎来了大量的旅游观光客户。一方面扩展了消费渠道，但是另一方面却破坏了原有高端客户青睐的私密性。加之外滩三号，十五号，十八号等的崛起，新天地有高端客户分流之忧。8可比性项目分析—

6、分区域主题鲜明的区域特色，精心的业态组成，成就了新天地新颖别致的休闲感受。北里由多栋石库门建筑组成，结合现代化的建筑、装潢和设备，化身为多家高级消费场所和餐厅，菜式涵盖多国元素，充分体现了新天地的国家元素。南里是一座集购物、娱乐、休闲为一体的商业中心，充满现代感的玻璃幕墙建筑内进驻了来自世界各地的餐饮场所、时装专门店、时尚饰品店、电影院和上海最具规模的一站式健身中心。9可比性项目分析—业态组成针对现有淮海路的商业特质，新天地突出了餐饮和休闲娱乐的比重，利用鲜明的建筑特色分区域进行主题规划：以娱乐活动作为商业的激发点：

7、电影院和健身会所等打造日夜间商业焦点；以餐饮为延展：鲜明的特色餐饮组团成就目的地消费，同时也可延长消费的持续时间；商业业态面积(M2)比重以品牌零售店和休闲娱乐24404.2%特色主题店为补零售品牌店24204.2%酒店式公寓52008.9%充：丰富商业业电影院50008.6%办公、产品展示680011.7%态种类。艺术、古董37106.4%餐饮1517026.1%商场（含健身中心）1740029.9%总计58140100%10可比性项目分析—典型租户定位新天地–北里主要商户Luna星巴克T8乐美颂TMSKVenIc

8、e1111可比性项目分析—典型租户定位新天地–南里主要商户采蝶轩I.TCjwUME影院亚力山大健身会所新天地酒店式公寓12可比性项目分析—总结借鉴之处汇聚众多时尚的元素，主题餐厅、休闲饮品、娱乐场所、流行服饰、文化店等新兴的商业业态成为主导力量，在高端市场上具有先发优势。业态组合上突出了异国餐饮和娱乐休闲，同时配合多个主题活动，塑造项目精致生活