成都市别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告

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1、成都市别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告2011.1.6报告目录：第一部分概况说明第二部分成都市别墅市场分析第三部分大溪谷项目客群定位分析概况说明11.1成都市场别墅含义独栋别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多建于市民城区或者城市近郊的一种住宅形式。以上是从广义上以建筑形态来定义别墅类型。别墅还可以根据其距离城市中心的位置的远近以及人们对它的不同用途，分为城市别墅和休闲度假型别墅。城市别墅：是第一

2、居所，其处于城市中心区域，是用于人们居住的。休闲度假型别墅：是第二居所，其处于城市的远郊或者乡村，是用于人们休闲度假的。可以这样去理解城市别墅和休闲度假别墅的区别，城市别墅是用于人们追求更高的居住享受的，属于现实范畴。而休闲度假别墅是满足人们“偷得浮生半闲”的，属于理想范畴。1.2成都市别墅市场研究范围界定根据我项目组对成都市别墅市场的调研分析，我们将成都市的在售别墅项目主要分为两大区域，六个版块：近郊区域：即从成都市中心区驱车30分钟可以到达，为第一住宅概念，主要有牧马山版块、南延线版块、龙泉驿版块；远郊区域：即从成都市中心区驱车1小时可以到达，为休闲度假概念，主要有金堂

3、版块、青成山版块、蒲江版块（本案所在地）；金堂县蓝光观岭成都市区青城山-都江堰板块龙泉驿板块蒲江县区域牧马山板块南延线板块远郊区域近郊区域注：大溪谷项目距离市区超过1小时车程，虽然超出不多，但这也是我项目不利的因素之一。成都市别墅市场分析22.1成都市宏观经济指数分析由于别墅产品属于高端住宅产品，其购买群体除了考虑居住以外同时也有投资的需求。因此，我项目组对于成都市当前的宏观经济指数进行了分析。截止到2010年3月统计成都户籍人口1139.6万人，地区生产总值为4502.6亿元，比上年增长14.7%。其中：第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2

4、001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。一、二、三产业比例关系为5.9:44.5:49.6。小结：从以上数据可以看出房地产行业所在的第二产业占据经济增长的主导地位。成都市2009年人均可支配收入18659元，比上一年增长10.1%，年末城乡居民储蓄存款余额4234亿元，比上一年增长25.4%。截止到2010年3月份统计，全市公路里程为19813公里，其中高速公路439公里。2009年全年新改建公路1422公里。年末拥有各种机动车辆235.9万辆，比上年增长21.7%。其中私人拥有汽车109.8万辆，增长32.6%。全年公路旅客周转

5、量（含出租车）349.7亿人公里，增长43.1%；民航旅客周转量303.5亿人公里，增长23.8%。公路运输货物周转量146.3亿吨公里，增长22.8%；民航运输货物周转量6.8亿吨公里，增长9.7%。小结：从以上数据可以看出成都市整体的经济处于快速增长的良好势头，有利于吸引外来投资。（以上数据来源于成都市统计局）2.2政策市场环境分析由于别墅是低密度的高档住宅，其开发建设对于土地资源、自然资源、人文资源等的占有要求极高。同时，由于别墅产品的潜在客户群主要为富人，这样从长远来看不利于社会的稳定。于是，对于别墅市场的研究应该对于国家近期的房地产政策进行分析。2003年9月，国

6、土资源部就发布了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，发布了“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。2005年4月，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，继续限制高档住宅用地的供给，同时增加中低价商品房和经济适用房土地的供给。2009年12月，温家宝总理在主持国务院常务会议上提出了“国四条”旨在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2010年1月7日，国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即对于“国四条”的深

7、化，其中明确提出第二套住宅贷款首付不得低于40%；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），其中加大信贷调控力度，提出暂停第三套及以上住宅的贷款。2010年9月29日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六部委联合颁布“9·29”新政，更为严格的贯彻“国十条”的新措施，其中明确提出各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。另据了解，目前成都部分银行业开始降低外地人在成都办理个人按揭贷款的门