我国共有产权房制度中潜在的法律问题及公证机关的应对

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1、我国共有产权房制度中潜在的法律问题及公证机关的应对我国共有产权房制度中潜在的法律问题及公证机关的应对摘要：共有产权房作为未来保障性住房的主要模式已经基本得到法律法规的确认，但现阶段立法者的精力主要集中于制度的宏观架构，忽略了制度运行中的具体问题。共有产权房模式中受保障对象与政府之间存在诸多自由创设权利义务的空间，这对公证机关的合法性审查提出了更高要求。具体而言，在购房未满5年的期限内转让、担保甚至转移占有应有份额或保障性住房的约定属于违法行为，公证机关应拒绝办理此类公证；因房屋使用、管理产生的债务可完全由受保障对象承担，但不具有公示效力，政府并不因此

2、而免责；因房屋侵权所生的债务可完全由受保障对象承担；共有产权房的物业费、业主权等事宜可约定完全由受保障对象承担或享有，公证机关对此可予以办理公证。关键词：共有产权公证应有份额合法“安居乐业”一直是国家和社会所共同追求的目标。为了保证人民的基本居住与生存的权利，我国政府不断探寻能够解决现实问题的保障性住房制度。从经济适用房、两限房再到廉租房，政府频出思路，力图平抑房价，实现人民“住有所居”的美好愿景。党的十八届三中全会以来，住房保障政策发生重大变化，共有产权房正成为未来保障性住房建设与发展的主要方向。仔细考察《城镇住房保障条例（征求意见稿）》以及《上海

3、市经济适用住房管理试行办法》等规章规范，共有产权房产权的分配规则、准入和退出机制是政府规范的重点，但基于共有产权具体制度内容以及当事人之间的权利义务并未详细规定，这极易产生法律效力认定上的困难，对今后公证工作中的合法性审查提出了更高的要求。一、问题的提出共有产权房不同于传统的经济适用房，受保障对象与政府对房屋共同拥有所有权。在共有产权模式下，受保障对象因仅对房屋拥有部分所有权，故而在房屋使用、转让及相关债务承担等问题上与传统完全产权的经济适用房有较大不同。鉴于共有产权房在产权配比以及公共保障性等问题上存在特殊性，且法律并不禁止受保障对象与政府之间就所

4、有权权属之外的事宜进行自由约定，故在法律对房屋具体权利和义务规定不明确的前提下，当事人之间的约定存在较大随意性，这对公证机关在审查保障性房屋使用相关合同的合法性问题构成了新的挑战。具体来说，受保障对象与政府间能否做出分割、转让、抵押、出质、甚至出租其所有权份额的约定；政府能否与受保障对象约定其免于承担因房屋侵权造成他人损失；政府能否与受保障对象约定其免于承担房屋改良维护所需的费用；受保障对象能否独立享有小区业主相关权利，排除政府业主权利的约定是否有效……对于这些问题，不论是正在起草的《城镇住房保障条例》，还是各地的保障性住房管理规定，均未给予详细规定

5、，这需要公证人员在准确把握共有产权法律性质的基础上，结合《物权法》和《城镇住房保障条例》等法律法规，辨析以上约定的合法性，以保证公证工作有效开展。二、共有产权房所有权类型分析受保障对象与政府共同持有房屋的所有权，是共有产权房的最大特色。那么，这里所谓的“共有”在法律上究竟是指何种类型的共有呢？根据《民法通则》第78条以及《物权法》第93条，我国立法确立了共同共有和按份共有两种形态。所谓按份共有是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额对共有物享有所有权；所谓共同共有则是指两个或两个以上共有人不分份额、平等地对共有物享有所有权。这其中，共同共有只能发生在

6、婚姻关系以及基于一定亲属身份关系并共同劳动的家庭关系当中。受保障对象与政府之间共同享有房屋产权的基础并非源自人身关系，而是出于社会公益，故共有产权房的共有权类型应该为按份共有。经济适用房共有产权制度具有以下特点：“第一，此种共有关系一般基于合同关系产生。经济适用房上的买卖关系，是在政府和受保障对象自愿订立的合同基础上产生的。第二，政府和受保障对象按照各自的份额享有所有权。按份共有关系将一个独立的所有权进行了量的分割，各共有人依据各自的份额按比例享有不同量的所有权。第三，政府和受保障对象的权利、义务及于全部共有物。政府和受保障对象按照份额享有所有权并不

7、是指共有人对经济适用房一定比例的特定部分享有权利、承担义务，而是按照各自的份额对整个经济适用房享有权利、承担义务。第四，政府和受保障对象这些按份共有人按照份额行使所有权时，产生单个所有权的效力。政府和受保障对象可以依法处分自己的份额，如转让、分出其份额等。”三、具体问题及公证机关的应对思路按份共有是共有产权房的所有权模式，按照物权法的规定与理论，按份共有之上的法律关系可分为内部关系和外部关系。内部关系是指在共有关系存续期间，共有人可以自由处分其应有份额，包括应有份额的分出、转让、设定负担和抛弃等；外部关系则是指按份共有人可以对第三人行使物上请求权，也

8、可以要求第三人承担侵权责任，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带