共有产权保障房模式存在的问题

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1、总第239期城市问题2015年第6期〔文章编号〕1002－2031(2015)06－0079－05〔DOI〕10．13239/j．bjsshkxy．cswt．150612共有产权保障房模式存在的问题———以黄石市为例吕萍藏波陈泓冰〔摘要〕通过对黄石市共有产权保障房模式的实地调研及其契约形式与治理结构的分析，发现共有产权住房模式仍面临几个突出的合约执行问题，如并轨后经济适用房共有产权价格基数如何确定、市场价格下行风险是否共担、保障群体差异性划分标准如何确定以及相关配套政策的束缚怎么解除等。基于此，建议共有产权这一制度创新的推广应分类指导，差别推进。〔关键词〕共有产权住房;黄石模式;

2、不完全契约;合约执行问题〔中图分类号〕D632．1〔文献标识码〕A解释企业和政府治理结构、制度和市场关系、产权界一引言定以及制度对资源配置有效性等问题的重要手段。“共有产权”保障性住房实际就是一种不完全①20世纪70年代以来，以阿尔钦(Alchian)和德契约组织形式，契约两头分别为普通居民家庭和姆塞茨(Demsetz)、詹森(Jensen)、麦克林(Meck-地方政府，这样的契约形式有别于企业内部委托人ling)、罗斯(Ｒoss)等为代表的新制度经济学家将和代理人的契约。共有产权性质的契约目的是以部“委托—代理”理论发展成为解释企业组织、政府决分产权的形式减少住房困难家庭在购房

3、前期一次性［1－3］策和市场边界的有效范式。由于该范式将完全较大量的资金投入，且契约双方不存在明显的委托、信息和完全理性作为假设前提，我们称之为“完全代理关系，购房家庭可以在家庭支付能力增加的情契约”理论。该理论受到了威廉姆森(Williamson)、况下逐渐购回余下产权，即获得所有剩余控制权，而霍姆斯特姆(Holmstrom)、格罗斯曼(Grossman)和哈这些交易都是由契约来约束实现的。从这个层面上［4－6］特(Hart)等人的批判，进而提出了由不完全信说，保障性住房产品可以理解为政府和居民或政府息、有限理性以及交易费用构成的分析范式，称之为与开发商缔结的契约。与经济适用房

4、“缔约权”供“不完全契约”理论。之后，“不完全契约”理论成为给不足以及公租房缺乏产权激励相比，共有产权是〔作者简介〕吕萍(1962—)，女，内蒙古呼和浩特人，中国人民大学土地管理系主任，中国人民大学住房发展研究中心主任，教授，博士研究生导师，研究方向为住房政策、土地经济与管理;藏波(1987—)，男，山西大同人，中国人民大学土地管理系博士研究生，研究方向为房地产经济与管理、土地经济与政策;陈泓冰(1987—)，男，湖北十堰人，中国人民大学土地管理系博士研究生，研究方向为土地管理、房地产政策。〔基金项目〕国家自然科学基金项目(71173223)之阶段成果。〔收稿日期〕2014－10

5、－26〔修回日期〕2014－12－15城市管理·79·《城市问题》2015年第6期共有产权保障房模式存在的问题一种重要且具有创新性的契约安排。赁住房管理暂行办法》(以下简称“《办法》”)进行中央政府也正是看到了共有产权住房具有以所管理，形成了投资、建设、准入、配租、补贴和退出等有权激励增加市场流动性以及以部分产权保障“刚统一的保障房制度。二是“租售并举”实现资金良需”的双重功效，于2014年4月将北京、上海、深圳、性循环。《办法》和《黄石市公共租赁住房租赁管理成都、淮安、黄石6个城市列为共有产权住房试点城实施细则》明确规定公租房实行“租售并举”，且承市。其中，湖北省黄石市的共有产

6、权保障房模式已租人享有优先购买权。部分产权的购买下限为全部经进行了大量有益的理论和实践探索，且最为成熟，产权购买成本(以同类型市场价评估价)的70%。②影响最大，适于作为“实验样本”来系统分析其经这既为住房保障对象设定了选择标准，也为保障性验做法，以分析共有产权保障房模式大范围推广的住房建设投入资金的更快回笼提供了条件。三是明适宜性和症结所在。晰的产权结构。《办法》规定公租房实施“多方参与、利益分享”原则，根据投资比例确定产权分割比二黄石市共有产权保障房的经验例，投资者权益可依法转让。公益性公租房的产权与创新由政府完全拥有，社会性公租房的产权由社会投资单位所有，混合型公租房的产权

7、则按投资比例拥③1．黄石市住房保障概况有。明晰的产权结构确保了投资者权益，为吸引作为典型的资源型城市，黄石市棚户区面广平社会投资、维护企业权益提供了必要条件。四是市方米量大、类型复杂、人员众多，大部分为工棚改造场化租金维护制度安排的公平和效率。黄石市将申而成，不但配套设施不完善、环境差、地质条件复杂，请公租房的住房困难居民统一纳入配租管理体系，而且无商业开发价值、改造难度大、成本高。棚户区并按照收入水平进行分类补贴。公租房按市场标准居民多半是住房和经济双重困难家庭，生存难、就业收