我国共有产权房制度中潜在的法律问题及公证机关的应对

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1、我国共有产权房制度中潜在的法律问题及公证机关的应对摘要：共有产权房作为未来保障性住房的主要模式已基本得到法律法规的确认，但现阶段立法者的精力主要集中于制度的宏观架构，疏忽了制度运行中的具体题目。共有产权房模式中受保障对象与政府之间存在诸多自由创设权利义务的空间，这对公证机关的正当性审查提出了更高要求。具体而言，在购房未满5年的期限内转让、担保乃至转移占有应有份额或保障性住房的约定属于违法行为，公证机关应谢绝办理此类公证；因房屋使用、管理产生的债务可完全由受保障裤对象承当，但不具有公示效力，政府其实锩不因此而免责；因房屋侵权所生的债务可虚完全由受保障对象承当；共有产权房的物且业费、业主

2、权等事宜可约定完全由受保障辘对象承当或享有，公证机关对此可予以办冖理公证。关键词：共有产权公证应盘有份额正当“安居乐业”一直是国家岙和社会所共同寻求的目标。为了保证人民的基本居住与生存的权利，我国政府不断利探访能够解决现实题目的保障性住房制度顶。从经济适用房、两限房再到廉租房，政眄府频出思路，力图平抑房价，实现人民“傈住有所居”的美好愿景。党的十八届三中梳全会以来，住房保障政策发生重大变化，屡共有产权房正成为未来保障性住房建设与融发展的主要方向。仔细考察《城镇住房嫡14/14保障条例》和《上海市经济适用住房管理徒试行办法》等规章规范，共有产权房产权寓的分配规则、准进和退出机制是政府

3、规范趺的重点，但基于共有产权具体制度内容和马当事人之间的权利义务并未具体规定，这极易产生法律效力认定上的困难，对今后蒎公证工作中的正当性审查提出了更高的要Μ求。一、题目的提出共有产权房不同磐于传统的经济适用房，受保障对象与政府出对房屋共同具有所有权。在共有产权模式魑下，受保障对象因仅对房屋具有部份所有嶝权，故而在房屋使用、转让及相干债务承蒴当等题目上与传统完全产权的经济适用房仿有较大不同。鉴于共有产权房在产权配比和公共保障性等题目上存在特殊性，且法淑律其实不制止受保障对象与政府之间就所有权权属以外的事宜进行自由约定，故在り法律对房屋具体权利和义务规定不明确的圉条件下，当事人之间

4、的约定存在较大随便性，这对公证机关在审查保障性房屋使用耽相干合同的正当性题目构成了新的挑战。舷具体来讲，受保障对象与政府间能否做出佴分割、转让、抵押、出质、乃至出租其所蛑有权份额的约定；政府能否与受保障对象约定其免于承当因房屋侵权造成他人损失引；政府能否与受保障对象约定其免于承当刚房屋改良维护所需的费用；受保障对象能麽否独立享有小区业主相干权利，排除政府业主权利的约定是不是有效……对这些题翦目，不论是正在起草的《城镇住房保障条浩14/14例》，还是各地的保障性住房管理规定，均未给予具体规定，这需要公证职员在正图确掌控共有产权法律性质的基础上，结合匪《物权法》和《城镇住房保障条

5、例》等法律法规，辨析以上约定的正当性，以保证恐公证工作有效展开。二、共有产权房所有权类型分析受保障对象与政府共同持骂有房屋的所有权，是共有产权房的最大特兼点。那末，这里所谓的“共有”在法律上赎究竟是指何种类型的共有呢？根据《民法渤通则》第78条和《物权法》第93条，我国立法确立了共同共有和按份共有两种２形态。所谓按份共有是指两个或两个以上犴的共有人依照各自的份额对共有物享有所夏有权；所谓共同共有则是指两个或两个以♀上共有人不分份额、同等地对共有物享有瘟所有权。这其中，共同共有只能发生在肢婚姻关系和基于一订婚属身份关系并共同藉劳动的家庭关系当中。受保障对象与政批府之间共共享有房屋

6、产权的基础并不是源蕺自人身关系，而是出于社会公益，故共有产权房的共有权类型应当为按份共有。经济适用房共有产权制度具有以下特点：谋“第一，此种共有关系一般基于合同关系啜产生。经济适用房上的买卖关系，是在政府和受保障对象自愿订立的合同基础上产ο生的。第二，政府和受保障对象依照各自鹉的份额享有所有权。按份共有关系将一个独立的所有权进行了量的分割，各共有人砻根据各自的份额按比例享有不同量的所有晡14/14权。第三，政府和受保障对象的权利、义差务及于全部共有物。政府和受保障对象依紫照份额享有所有权其实不是指共有人对经の济适用房一定比例的特定部份享有权利、承当义务，而是依照各自的份额对

7、整个经济适用房享有权利、承当义务。第四，政还府和受保障对象这些按份共有人依照份额び行使所有权时，产生单个所有权的效力。篼政府和受保障对象可以依法处罚自己的份额，如转让、分出其份额等。”三、具郅体题目及公证机关的应对思路按份共有维是共有产权房的所有权模式，依照物权法的规定与理论，按份共有之上的法律关系可分为内部关系和外部关系。内部关系是愁指在共有关系存续期间，共有人可以自由骡处罚其应有份额，包括应有份额的分出、式转让、设定负担和抛弃等；外部关系则是芥