香港房地产信托基金（ｈ－ｆｉｅｌｔｓ）的风险论文

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1、香港房地产信托基金（Ｈ－ＦＩＥｌＴｓ）的风险论文.freelentTrust，以下简称“REIT”，在本文中众数以REITs表示，H-REITs中的“H”是指HongKong)，都是指专门从事房地产投资经营活动的集合信托投资计划。其构思源自共同基金(MutualFund)，香港证券及期货事务监察委员会(以下简称“香港证监会”)更把REITs视作单位信托及互惠基金(即共同基金)的一种。REITs的出现不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定增长、高收益分配和较低风险等优点的投资产品。二、H－R

2、ElTs存在的一些问题和不足由于REITs在香港是新型投资工具，作为一种新生事物，REITs的发展无可避免地要经历一系列的法律、体制和意识等方面不明朗因素和障碍的考验。(一)发展PElTs的相关法律规范仍有改进余地　　香港房地产信托基金（Ｈ－ＦＩＥｌＴｓ）的风险论文.freelentTrust，以下简称“REIT”，在本文中众数以REITs表示，H-REITs中的“H”是指HongKong)，都是指专门从事房地产投资经营活动的集合信托投资计划。其构思源自共同基金(MutualFund)，香港证券及期货事务监察委员会(以下

3、简称“香港证监会”)更把REITs视作单位信托及互惠基金(即共同基金)的一种。REITs的出现不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定增长、高收益分配和较低风险等优点的投资产品。二、H－RElTs存在的一些问题和不足由于REITs在香港是新型投资工具，作为一种新生事物，REITs的发展无可避免地要经历一系列的法律、体制和意识等方面不明朗因素和障碍的考验。(一)发展PElTs的相关法律规范仍有改进余地市场经济的发展需要依靠强大的法律体系，而现有相关法律与其它国家相比在市场主导方面略显逊色。这一

4、方面反映了对新兴的REITs市场风险监控的力度有待加强，另一方面也应对于相关法规的进一步调整，适合市场发展的需要。(二)投资者风险防范意识不足——“无风险”悖论的误区任何一项投资都是有风险的，这是资本市场运作中的一个公理。任何一个理性的投资者都会做出对自己最有利的选择，这意味着，越是需要长期投入、前景不明的投资品，对于投资者本身的风险越低，因为他们会给予风险更多的关注与研究；而那些在短期内需要大量投资、并很快看得到成败的投资，投资者往往会由于短期的收益表现忽视对于风险的慎重考虑——这一悖论当然会给正在积极投资新兴投资产品

5、的投资者带来风险。REITs在欧美等地的发展历史已经有四十多年。直至最近这种资产证券化概念才在香港萌芽，令香港业界和投资者对这种新颖投资工具产生了无限的憧憬。在不足两年内，从零开始，至2007年4月底，香港已上市的6只REITs的市值合计已超过660亿港元。由于机构投资者，特别是国际性对冲基金的不断追捧，使到REITs市场的表现炽热非常。目前，在香港较早上市的三只RETIs各有自己的代表性：领汇代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，泓富代表了大型香港房地产商套现部分其持有香港地区物业的例子，而越秀REITs

6、则是第一家以中国为主题的房地产投资信托。香港的REITs市场虽然比新加坡的发展稍晚，但房地产业作为香港经济的主要命脉，整体的商业房地产规模远比新加坡市场大，成交量远超新加坡。此外，香港作为中国境外的国际金融中心，香港市场也将在未来自然成为内地房地产商的国际融资市场。以中国主要城市投资房地产回报率7％-12％计算，远高于新加坡的REITs的平均回报率4％－6％，因此，内地房地产商会倾向于在香港发行REITs。领汇(0823，HK)是香港第一只上市REIT，2005年上市时曾掀起一股REITs热潮。领汇的资产组合比较丰富，由

7、香港房屋委员会旗下的151个商场及178个停车场组成，租金来源比较稳定，抗跌性强，加之受对冲基金TCI人股的炒作，股价2005年11月25日上市起便一路“高涨”，曾于2005年3月17日升至18.05港元，上演了香港首只REIT的“神话”。这为回归后饱受各种不利环境的香港房地产界带来了新的希望，让开发商们看到了一条新的融资途径。于是，各方都有声音传出，要发行REITs。当债券、银行借贷都已经不再是房地产界的关键词时，“REITs”在炒家和媒体的双重追捧之下，如同上一波的“dot.”概念般炙手可热，不但所有相关的政府机关部

8、门给予拟上市的REITs很大的配合，而且香港持区政府更罕有地“身先士卒”，率先推出全球最大的REIT上市。从投资者的角度看，在一开始，他们中的一些人就被引入一个“误区”。按照基金经理惯用的推销辞：一旦REITs上市，就给普通民众一个投资商场、写字楼的机会。同时，REITs本身的运作也需要符合透明度高的原则，需要派发除