房地产投资基金信托论文 .doc

《房地产投资基金信托论文 .doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文房地产投资基金信托论文　　REITs在20世纪60年代诞生于美国，随后在澳大利亚、德国、日本、新加坡和香港等地都得到了一定的发展，截止2007年上半年，全球REITs规模达764多亿美元[29]。从REITs发展的推动力量来看，主要可以分为两类：一类是美国式REITs，即税收法律条款

2、下的市场——税法推动型模式；另一类是亚洲式REITs，即以亚洲国家为代表的政府推动型模式。　　美国的房地产投资信托基金　　REITs最早诞生于美国，美国是房地产投资信托基金最发达的市场，其规模约占全球的76%左右。美国型REITs相比其它国家的REITs有其自己的特点。　　税收优惠对美国　　REITs的推动纵观REITs在美国的发展历史，其变化发展均受税法变动的显著影响。REITs传统的含义是专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金[30]。目前REITs的前身为马萨诸塞商业信托(Massachusettstrusts)，它是为了享

3、有税收优惠，规避相关法律而诞生的9，随后这种信托投资方式很快在美国各大城市发展起来。到了1935年，美国最高法院取消了这种信托的税收优惠，房地产类信托在美国开始进入基本停滞状态。1960年美国《国内税法改革》正式批准成立REITs业务，并规定了REITs能够享受的税收优惠政策，同年出台的《房地产投资信托法案》进一步明确了REITs享有与共同基金同样的特殊税收优惠政策。REITs成立后，随着美国经济环境的变化和税法等相关法律的不断调整，经历了曲折的发展过程。其中《1976年税制改革法》和1986年的《税收改革法案》对当时处于低迷的REITs起到了有利的推动作用。20

4、01年的《REITs现代化法》允许REITs获得税后补贴，同时将REITs应纳税收益的分配比例从95%降低到90%，这使得在亚洲金融危机时期受到严重打击的REITs又开始稳步发展[31]。美国REITs税收的变革对REITs发展的影响如图5所示。9当时美国的法律禁止一般的公司持有与经营无关的房地产，而允许信托持有房地产，只要信托的收入被用来分配给各个受益人的，就不必纳税。-18-1971-2007年1月底美国REITs的数量与市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份个050,000100,000150,

5、000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百万美元美国REITs数量美国REITs的市值来源：根据NAREIT网上资料整理编制，具体数据见附录1图5税收政策与美国REITs数量和市值的变动关系　　美国REITs的法定条件自1960年《美国房地产投资信托法》起，美国多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴等作出了详细的规定。税收优惠已经成为其主要优势之一：凡符合税法规定要求的REITs具有避免双重征税的特征，获准把股利支出从公司应税收入中扣除；同时REITs在分红

6、时具有递延纳税的功能。为了取得免缴公司所得税的地位，REITs必须满足以下5方面的法定要求。这些要求被业内称作是取得REITs免税资格时的一系列“测试”。1986年税收改革法1976年税收改革法2001年《REITs现代化法》-19-表2REITs资格的法定要求资料来源：InternalRevenueCode,IRC,　　美国REITs的运营流程　　美国房地产投资信托基金的基本运作模式如图6所示[32]。根据REITs的基本运作模式，其基本运营流程如下：REITs通过在股票市场发行股票募集资金后10，持有并管理房地产资产11，投资者通过购买REITs股票间接投资于

7、房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其它REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。10这里的REITs是指公开上市交易的REITs。11REITs所持有的房地产资产的类型范围较宽，包括持有　　实际房地产和房地产抵押贷款资产的所有权及其他收益；　　其他REITs的股票。另外，REITs还可以持有不超过1年的短期投资。主要方面具体要求组织结构1.必须采取公司、商业信托或者协会的组织形式；2.必须由一个或多个董事或者受托人进行管理；3.征税时视为国内公司法人；4.不属于金融

8、机构和保险