06年南昌市房地产市场回顾－07年市场预测报告

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1、06年南昌市房地产市场回顾，07年市场预测2006年的房地产市场最为耀眼的字眼依然是“地产新政”。由《国六条》至《整顿规范房地产市场交易秩序》，从土地、金融、税费、套型、面积、价格，直至市场交易秩序的全面整顿，在市场上掀起一阵阵飓风。产品规划和户型面积被严格控制了、最高房价已经有明文规定了，推盘节奏和交易秩序开始规范了，房价还不下跌吗？房地产开发还有利可图吗？市场运作还有发展的空间吗？带着这些疑问，不少业内和业外人士都在高呼，房地产市场的冬天就要来临了！然而，伴随着这一呼声的现实却是房价的依然跳跃和售楼处门前的人潮涌动。新政是否就象市场外部表象那样执行乏术呢？房地产市场是否

2、正在理性回归？2007年南昌房地产市场又将走向何方？带着这些疑问，同致地产本着用数据说话的原则，对2006年南昌市房地产市场发展现状进行了全面的回顾，就2007年的市场发展进行了初步的预测。一、2006年南昌房地产市场回顾1、“追本溯源”新政发力稳定市场价格2006年的房地产市场之所以被称之为地产新政年，其两大标志在于《国六条细则》和《整顿规范房地产市场交易秩序活动的通知》两大政策的出台。从两大政策的特点来看：国六条的突出特点在于延续了去年“国八条”的政策框架，分别从供给和需求对房地产进行了调控，集中力量在土地供应、住房结构调整和廉租房制度建设三个方面加大的调整力度。而《整

3、顿规范房地产市场交易秩序》则是剑指房地产房地产市场交易的各个环节，从预售许可、销售监控、广告发布、营销活动、合同管理、经纪机构管理等六个层次规范市场，从而减少利润空间，杜绝暴利，规范交易流程。这两个政策的根本目的都在于稳定房价，促进房地产市场稳定、健康、理性发展。从它们的调整范围看，调整供应结构应该是个长期的过程。从开发运作的周期看，它的直接作用显现时期应该在1～2年后。按照常理，整顿房地产市场交易秩序应该是见效最快和作用表现最为直接的行政手段。而从南昌市执行方案中的时间计划来看，2006年仍处于自查自纠阶段。因此，它的作用体现同样要在2007年以后。地产新政的起效周期的决

4、定了2006年地产新政雷声大雨点小的先天特性。人们所看到的，依然是房价的攀升和市场的供销两旺，好象市场根本不为“新政所动”。但是，从长远来看，2005至2006年的系列地产新政，正以“润物细无声”的状态，悄悄地改变着南昌房地产市场发展的格局。在一级土地市场。自《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布以来，南昌市对土地供应进行了调整，在出让土地时对建筑面积90平方米以下的普通住宅的开发作了重点说明。其中涉及到地块19宗，土地面积达到981.178亩，开发的住宅中套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积达到1290416.74平方米。其中九宗总面积约412.8亩土地中，套型

5、建筑面积在90平方米以下的住宅面积必须达到70%以上，而比例最少的也要超过30%。另外，南昌还推出了三宗限套型、限房价宗地，虽然只有一宗成交，一宗进行了调整，还有一宗流拍。伴随着双限土地供应的进一步完善，新政对土地市场的影响将逐步显现。在房地产交易市场，新政的出台，不仅没有抑制市场供应和消化，反而加快了项目运营的节奏，提升了市场供求量，形成了供需两旺的格局。根同致地产统计分析：1～11月南昌市新推续推供应总量为176.11万平方米，新政后的7～11月5个月内新推续推面积达98.44万平方米，占1～11月新推续推总量的56%。同时，新政在户型结构和产品类型等方面，对市场的发展

6、产生了深远的影响，户型面积缩小的趋势日益明显。在市场上投资增幅和价格增幅都有了相应的变化。2、供地计划超前实现，大开发格局进一步彰显，双限出让蓄势待发2006年1～11月底，南昌市共出让土地59宗，总面积达6506亩，实际成交49宗，成交面积约5167亩，成交金额超过32亿元，正在挂牌约1339亩土地，已超额完成全年供地5000亩的年初计划。一级土地市场的勃发，进一步彰显了南昌市城市化大开发的格局。从本年度土地出让的分布区域和用地性质来看，2006年南昌市土地供应，在城市大开发格局上呈现出“两岸分布均匀，商住平分秋色”的特点（如下图1、图2）。从分布区域来看，赣江西岸的红谷

7、滩（含昌北经济技术开发区）用地占总成交用地的47.4%。基本上与赣江东岸的老城区供地持平。1～11月南昌市所有供地中，纯住宅用地共挂牌11宗，面积约683.48亩，只占供地总量的11.3%。还不到2005年成交的居住用地(1515.23亩)的1/2。而商业金融用地则达24宗，土地面积为1878.17亩，占推出量的30.8%，是2005年成交商业金融用地（708.87亩）的2.6倍。1～11南昌推出商住综合用地22宗，面积达3888亩，占总推出量的56.9%，是2005年成交综合性用地的3倍。土地供应的合理搭配，将南