房地产市场预测与报告的撰写

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1、过程4房地产市场预测方法【学习目标】知识的掌握1、理解房地产市场预测的含义；2、理解房地产市场预测的基本原理；3、了解几种常见的定性预测的方法；4、理解时间序列预测的基本方法；5、了解回归分析法。技能的掌握具备能够运用的定性预测方法对房地产市场进行简单的市场预测的能力，能够运用计算机进行定量分析。一、房地产市场预测的含义（一）什么是房地产市场预测？房地产市场预测是房地产企业在房地产市场调查的基础上，利用收集到的信息资料，运用科学的方法和手段，对房地产市场的发展趋势及其状态进行科学的分析和判断，从而为房地产企业的经营

2、决策提供依据，以减少生产的盲目性。二、房地产市场预测的基本原理1、类推原理2、惯性原理3、概率原理4、相关性原理三、房地产市场预测的方法（一）定性预测方法预测者根据已经掌握的部分历史和直观的资料，运用个人的经验和主观判断能力对事物的未来发展做出性质和程度上的预测。（二）定量预测方法在数据资料充分的基础上，运用数学方法，对事物未来的发展趋势进行数量方面的估计与推测。四、定性预测方法阅读教材166面内容思考以下问题：定性预测方法与定量预测方法是怎样的关系？（一）集合意见法1、集合意见法的含义（P167）2、集合意见法的

3、步骤（P167）阅读168页例题，思考例题的解法有何不足？（二）专家预测法1、专家会议法2、头脑风暴法3、德尔菲法（三）类推法1、概述（P176）2、类推法的类型1）产品类推预测法2）行业类推预测法3）地区类推预测法五、时间序列预测方法【学习目标】知识的掌握1.理解时间序列的概念、种类和编制原则2.理解时间序列预测法的概念，了解时间序列预测法的种类3.理解平均数预测法、指数平滑法、趋势外推法、季节指数法的原理，能熟练应用时间序列预测法进行预测技能的掌握具备能够运用的定量预测方法对房地产市场进行简单的市场预测的能力。

4、时间序列是将某一统计指标在不同时间上的数值，按时间先后顺序排列而成的统计数列。（一）什么是时间数列？年份销售额/亿元销售价格/（元/m2）20041037627142005175763168200620826336720072960438852008240713877（二）时间序列的种类1、绝对数时间序列时期数列时点数列。2、相对数时间序列3、平均数时间序列（三）时间序列的编制原则1.时间长短应该相等2.总体范围应该一致3.经济内容应该相同4.计算方法应该统一（四）时间序列预测法的概念时间序列预测法是一种历史资料的

5、延伸预测，是通过编制和分析时间序列，根据时间序列所反映出来的发展过程、方向和趋势，运用数学、统计及计量经济模型进行类推或延伸，借以预测下一段时间或以后若干年内可能达到的水平。（五）平均数预测法1、简单平均数2、加权平均数3、移动平均数（六）指数平滑法1、指数平滑法的含义布朗（RobertG..Brown）认为时间序列的态势具有稳定性或规则性，所以时间序列可被合理地顺势推延；他认为最近的过去态势，在某种程度上会持续到未来，所以将较大的权数放在最近的资料。2、指数平滑法的特点1）对离预测期最近的市场现象观察值，给予最大

6、的权数，而对离预测期渐远的观察值给予递减的权数；2）指数平滑法中的平滑系数，是一个可调节的权数值，预测者可以通过调整的大小，来调节近期观察值和远期观察值对预测值的不同影响程度。3、一次指数平滑法的步骤（七）趋势延伸法趋势延伸预测法又称数学模型法是指通过建立一定的数学模型，对时间序列拟合恰当的趋势线，将其外推或延伸，用以预测经济现象未来可能达到的水平。趋势延伸预测法具体可分为直线趋势延伸法（线性趋势延伸法）和曲线趋势延伸法（非线性趋势延伸法）。1、直线趋势延伸法1）直线趋势延伸法概述预测目标的时间序列资料逐期增（减）

7、量大体相等时，长期趋势即基本呈现线性趋势，便可选用直线趋势延伸法进行预测。2）直线趋势延伸法的应用应用直线趋势延伸法首先应建立直线趋势预测模型，其表达式为：通过处理，简化后的公式为：2、曲线趋势延伸法1）二次曲线法如果时间序列各期发展趋势近似一条二次曲线，可以配合相应的趋势方程。二次曲线方程为：2）指数曲线法指数曲线法是一种较为广泛使用的趋势延伸法。当时间序列观察值随时间的推进而呈单纯增加（或下降）的趋势，且各期的增长率（或下降率）基本相等，则用指数曲线来描述时间序列趋势变动是较合适的。模型公式为：为了能运用最小平

8、方法标准方程，求得模型中的参数，通常是对指数曲线预测模型两边取对数,转化为线性方程求解.（八）季节指数法案例引入小明的爸爸生了三个孩子，老大叫大毛，老二叫二毛，老三叫？？？大毛身高1.44，是平均身高的1.2倍，二毛是平均身高的1.1倍，老三是平均身高的0.7倍，请问老二和老三分别有多高？1、季节变动与季节指数法1）季节变动：季节变动是指某些市场现象由于受自