房地产市场调查与市场预测

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1、第六章房地产市场调查与市场预测第一节房地产市场调查概述1概念市场调查:系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。房地产市场调查：开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。

2、2房地产市场调查的作用市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场3房地产市场调查的特点(1)房地产市场调查内容的广泛性和复杂性(2)房地产市场调查内容的针对性和时效性(3)房地产市场调查方法的多样性和专业

3、性(4)房地产市场调查结果的局限性5房地产市场调查研究的误区●轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）●盲目调研（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）第二节房地产市场调查程序准备阶段建立调查组织初步情况分析制定调查方案收集资料资料的甄别与审查分析数据房地产市场调查的流程撰写调查报告确定调查目的总结反馈分析和总结阶段实施阶段1.准备阶段（1）确定调查目的这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。调研人员必须牢记调研是为

4、营销服务的，其目的是发现问题并解决问题。（2）建立调查组织房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，要进行以下内容的学习和培训：①明确房地产市场调查方案；②掌握房地产市场调查技术；③了解与房地产有关的方针、政策、法令；④学习必要的经济知识和业务技术知识等。（3）初步情况分析初步情况调查通常有如下三个过程：①研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部材料；②与企业有关领导进行非正式谈话，从领导谈话中寻找对市场的初步判断；③了解市场情况，分析消费者对本公司所开发经营的房产的态度等。初步分析中，如果原来提出的

5、课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。注意：初步情况分析的资料收集不需要过分详细，只需要收集对所要分析的问题有参考价值的资料即可。2.实施阶段（1）制定调查方案制定房地产市场调查方案是做好房地产市场调查的重要前提工作，一个成功的调查方案将决定调查结果的真实性、可靠性和科学性。调查方案设计的内容如下：①为完成调查的课题需要收集哪些信息资料。②信息资料从哪里取得，用什么方法取得。③明确获得答案及证实答案的做法。④怎样运用数据分析问题。⑤费用支出计划。⑥评价方案设计的可行性，以及方案进一步实施的准备工作。（2）搜集资料

6、根据资料来源不同，一般分为一手资料和二手资料。①收集二手资料。二手资料是指以前已经收集好的，不一定与当前问题有直接关系的信息资料。二手资料的来源有：一是项目内部，常见的内部资料来自于开发企业的内部数据库。二是项目外部，来自于公布的信息，如政府的法律法规文件等。注意：二手资料，必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。②收集一手资料。一手资料是指为了解决特定的问题而专门收集的原始资料。研究必须以第一手资料为基础，这种资料的获取往往来源于项目的实地调查。（3）资料的甄别与审查资料的甄别与审查非常重要，主要表现在以下几个方面：①由于抽样或调查方式本身的局限性，使得市场调查不可避免地存在一定的

7、错误，因此在抽样及调查方式的选择上，合理性的原则更为重要；②实地调查的真实性，真实的调查和分析以及与项目有着密切相关的资料，显得特别重要；③调查人员完成调查后，应对调查结果进行必要的事后复核。3.分析与总结阶段（1）分析数据数据分析的目的是解析所收集的大量数据并提出相应结论。分析数据的过程是一个复杂的系统过程，其主要步骤如下：编辑整理将资料加以筛选，去粗取精、去伪存真保证资料的系统性、完整性和可靠性分类编号将调查资料按适当的类别分类便于查找和使用进行统计将资料进行统计