浅析当前中国房地产市场

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1、浅析当前中国房地产市场中图分类号：F293.35文献标志码：A：1000-8772(2014)25-035-04中国经济即将进入“新常态”。这种提法具有独创性但其并非无源之水，它的理论根本依然是马克思主义的根本理论观点在中国当前经济社会状况下的碰撞。“新”就新在不仅仅在理论提法上面有创新更重要的是在实践层面有新突破。“常”就常在要创新完善政府现代治理理念和升华政府现在治理能力。保障在于政府这只有形的手和市场的无形的手要科学辩证的结合应用。而中国房地产市场是最考验中国经济能否进入“新常态”的一个标杆。一、房地产市场的特殊性房地产市场作为国民经济的一部分，与其他商品和经济部门有共性又有其特殊性。共

2、性在于其也是商品具有价值和使用价值，供求关系影响其价格变化。特殊性则在于房地产市场的复杂性和多样性。首先房地产产的特殊性就在于土地的特殊性。土地是总量一定的资源，尤其在特定区域其更具有稀缺性，例如北京二环以内的土地寸土寸金，其排他性唯一性体现无疑。其次房地产的特殊性在于其既是消费品又是投资品。消费品的意思在于其能通过其居住价值来满足人们居住需求。通过对居住使用价值的消费人们生产再生产劳动力促进整个经济系统正常运行。“安居乐业”很生动的表明了社会稳定的基本要素。投资品的意思在于忽视其使用价值而仅依赖于人们对其稀缺性的推崇从而达到升值获利。在中国和国外大多将房地产归入投资这也是导致房地产市场产生问

3、题的根源。二、房地产市场非理性发展的危害从本世纪处中国房地产价格走入快速上升的通道。这种上升虽然在2008年世界金融危机中有被改变的可能，但是随着四万亿刺激计划的实施，中国房地产市场又重新进入疯狂期。一旦形成房产价格将持续上涨的预期并在现实中不断得到加强，导致多数人认为房产投资稳赚不赔的情况，那么房地产的商品本性其使用价值将会被淡化而仅仅成为投资的一种标的，这种状况的出现会导致人们的非理性情绪蔓延，投资会演变为投机。这个时期“炒”就是唯一的主题，最终会演变为庞氏骗局的另一个版本。与中国曾经出现的炒兰花，炒牡丹，炒普洱茶不同的是，对房地产的炒作会严重影响人民的幸福指数。因为房地产的特殊属性，因土

4、地的稀缺性，一旦房地产成为投机“炒”的对象，那么从最高端的政府以有序开发为名，限制土地的投放加剧供求不平衡来确保土地财政的延续，到开发商囤地圈地，屯而不开发静待升值。房企热衷囤地的关键，在于打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的“股地联动”。“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资”，在这个完美的资本链条中，土地资本化最终的结果就是房企可以通过股市无止境的融资，再通过融资拍地。天价地则推动房价预期，房价预期反过来再让上市房企股价暴涨，股东直接套现或者资产大幅增加。开发商大量囤地只因潜藏巨大经济利益——房企只拿地不开发，数年后地

5、价成倍增长。囤地截留了供给，进一步扭曲了房地产市场的供需结构。开发在不断推高地价过程中的风险与其获得的溢价收益完全不成比例，风险被稀释在了资本市场和购房者身上。虽然政府对打击“囤地”有着强硬规定，但是开发商规避处罚的手段则更加多样。一块地拿到之后，可以部分施工，可以缓慢施工，还可以在规划方面做手脚，比如多次更改规划，一直拿不到施工许可等，都可以达到囤地而不受惩罚的目的。（引自《房企囤地调查：利润数倍于卖房处置办法难执行?》中国经济网[引用日期2014-07-16]）近期，媒体更曝出长和系在内地的土地储备高达1652万平方米，占近全球储备的8成，若按2013年内地土地储备平均成本为2400元/平

6、方米计算，内地项目总值近400亿元人民币。甚至投资客囤积几套数十套乃至上百套房产（2013年1月31日，北京警方证实：经专案组进一步工作，发现陕西省神木县农业商业银行副行长龚爱爱在京拥有41套房产共计9666.6平方米，及奥迪车一辆。），及至普通老百姓把房产作为生活的首要对象而尽力加入炒作的行列。炒作的结果必然是透支未来，尤其是因预期而炒作，那么更是严重的透支未来的发展。一旦某个环节甚至整个经济环境发生变化都会导致房产泡沫的破灭，即使在各方的努力下，尤其是政府通过各种手段来延缓泡沫破灭的时刻，但是规模是无法改变的。鄂尔多斯、营口等等鬼城的出现是最好的例证。不仅三四线城市多发，一二线城市的局部区

7、域也沦为鬼城。房产过热的另一个严重危害在于极大的伤害了农业的发展。土地总量是一定的，房地产的超额利润会导致房地产开发对于农业用地的侵占。严重威胁国家的粮食安全。现实已经证明，城市扩张过程中尤其是北京等大城市，郊区逐渐被拓展，本来郊区的农业用地等等被用来进行房地产开发，大城市原本自我良好的经济生态发生了变化。蔬菜价格迅速上升从而进一步加重了居民的生活负担。三、限购政策的优点限购政策的核心就是通过改变