政治局会议研究兼论地产投资：地产板块是否迎来投资机会？.docx

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1、策略研究/深度报告Ø地产板块对于调控政策变动的敏感性较高，且与沪深300具有共振效应明显我们发现，地产板块与沪深300共振效应明显，原因有二：其一在于楼市与股市均与宏观经济相关性高，由此地产板块的涨跌逻辑与大盘重合度较高；其二在于楼市和股市均受资金驱动，我们也验证了一年期存贷利率变动时会对楼市、股市均有较为显著的联动效应。我们发现调控政策和货币政策宽松后地产板块均会先于楼市反弹并产生超额收益，但调控政策本身松动带来的超额收益更多，货币政策过于宽松的情形下超额收益反而有所收窄。投资建议调控放松下地产板块有望实现估值修复而获得超额收益，

2、但三季度盈利大幅下滑对A股市场造成压力，估值修复或需要更长时间。建议投资者在中长期维度下选择房地产板块龙头企业进行配置。我们认为，即使中美关系出现改善，国内经济下行压力仍大；同时从地方财政角度来看，地产持续下行会大幅降低其收入来源，而目前尚无其他手段来弥补土地出让收入的缺口，后续房地产政策或出现边际放松；房地产板块与大盘共振效应明显。从大盘的角度来看，虽然目前政策底已经形成，中美双方贸易战也传来些许利好，但三季度盈利不达预期，预计后续市场风险偏好仍旧会被压制。综合来看，房地产调控的边际放松会给房地产带来估值修复的机会，但是该过程可能

3、需要更长的时间。我们建议在投资者中长期维度下对当前超跌的房地产板块进行战略配置，选择房地产板块的龙头企业（现金流+土地储备两者均占优）是一种攻守兼备的策略。龙头地产商抗风险能力强，可有效应对融资成本上升和回款较慢的风险，杀业绩的可能性小；同时调控边际放松后，龙头地产的品牌溢价能力将得到修复和加强，有利于其业绩改善。风险提示政策不确定性增强；宏观经济大幅超预期；统计数据相关性发生变化9请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明策略研究/深度报告目录一、政策解读61.经济下行压力得到重视，稳增长或成主要目标62.资本市场更受重视83.民营

4、企业的融资环境和经营环境有望获得改善84.基建未提及，预计将托底经济而非大水漫灌95.房地产未被提及，调控政策松动可能性较高10二、调控政策具有边际松动的可能性吗？111.宏观经济与楼市走势相关性较高，调控的边际放松可减轻经济下行压力132.土地收入累计增速近期显著下降，地方财政的压力将成为调控松动的重要推手143.房地产量价均出现显著下跌，但尚未降至历史低点194.目前地产库存未到历史高位，但新开工增速较高需警惕后续库存回升205.货币政策放松可能性较小，因城施策将成重点21三、地产板块会迎来投资机会吗？221.地产板块对政策变动

5、的敏感性较高222.房地产板块与沪深300共振效应明显，大盘转暖地产受益，反之亦然26四、投资建议与风险提示289请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明策略研究/深度报告图表目录图表1今年以来同比为正且三季度利润增速环比上行的行业仅有6个，较Q2减少4个7图表2三季度净利润率有所下降，权益倍数稳定，资产周转率全线回落7图表3民营企业的营收增长率仍旧领先国有企业9图表4地方政府缺乏财力来进行大规模基建建设10图表5自2016年“9.30”调控新政以来政治局会议首次未提及地产调控11图表6不同群体对于调控政策有着不同的诉求12图表7房

6、地产对经济拉动效果明显，但近年来拉动效果在逐步减弱13图表8地产销量与GDP增速趋势较为一致13图表9地方政府土地出让收入占地方财政的比重近年来显著走高14图表10地方土地出让收入和财政收入累计同比自2018年年初以来显著下降15图表11地方政府债务余额持续升高15图表12地方财政开支降幅较小，近几月略有回升16图表13土地购置面积上升而购置费用下降，土地出让溢价明显降低16图表14待开发土地累计同比快速上升，销售放缓下房地产将以消化存量土地为主17图表16房价环比涨幅均显著收窄，住宅销量增速连续13月为个位数19图表17与2014

7、年9月大力去库存相比，目前库存水平较低20图表18新开工维持高位，调控偏严的情况下地产库存将再度回升20图表19美联储加息预期下人民币贬值压力较大，货币政策回旋余地有限21图表20调控政策和货币政策属于影响房地产发展的两大因素23图表212008年地产全面放开后房地产板块才开始快速上行24图表222008年地产全面放开后房地产板块才开始快速上行25图表232012年货币宽松调控从严，地产股仍有超额收益259请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明策略研究/深度报告图表242014年调控放松后地产板块的超额收益有所扩大，降息后超额收益

8、反而有所收窄26图表25房地产指数收益率与沪深300相关性更高27图表26房地产对经济拉动效果明显，但近年来拉动效果在逐步减弱27图表27A股与GDP的相关性也较高28图表28历次降息后楼市反弹明显28图表29历次降息后沪深300也有