地产基金视野中的房地产投资机会

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1、地产基金大家谈了很多，媒体也抓住这个新鲜事物做了很多的宣传，什么样的报道都有，甚至说地产基金是融资严冬环境下地产商的最后一根稻草，好像把地产基金说成要让中国房地产行业发生天翻地覆的变化一样。　　我对房地产基金的前景毫无疑问，我们这么有热情、这么有激情做这个事情，也是因为相信这个行业的前景。　　从这个行业的现状来讲，我要纠正一下视听，我算是局内人，对这个行业的现状和事实还是看得比较清楚的。　　第一，从现状来讲，中国私募地产基金远没有媒体和大家想象中的那么大，也没有想象中的重要，至少从目前来讲，应该说对绝大多

2、数开发商来讲，尤其是小开发商来讲，地产基金目前还只是一个水中花镜中月，你勾不到它，它也帮不了你。　　前一段时间和建设部进行过一个调查，现在中国的房地产私募基金的规模大概是500亿左右，中国的房地产投资5万亿，500亿资金中我估计还有四分之三是大的地产公司把自己的项目进行包装一下，融一点钱。真正的、独立的可以为第三方地产公司做融资的地产基金少之又少，我觉得有200亿就是顶峰了。　　第二，地产基金的出现和发展是中国房地产行业投融资模式和行业格局发生重大调整中一个局部的局部表现，因此，如果开发商把它当成新的资金

3、来源的话会误入歧途。　　第三，私募基金在中国目前的状态是襁褓婴儿，我们也面临向市场融资的困难，比如说LP这些投资人也会受市场环境、政策环境的影响，现在我们还没有能力去拯救开发商。　　第四，地产基金作为新生力量，只会和市场当中优势、强势力量结合，强者更强，促进房地产格局的变化，对绝大多数可能处在这次大调整被调整的对象来讲，地产基金的出现不见得是一个福音。我一开场就给大家泼一点凉水，因为市场对地产基金的关注有点过度亢奋，我们需要理性一点。　　地产基金扮演什么样的角色？我们作为专业投资人要成功要顺势而为，认清大

4、形势，看清大环境，才不会犯方向性的错误。今天的论坛非常好，今天请到了真正有实力的专家，今天听下来的感觉，我觉得大部分的专家的观点基调一致，以开发商代表，大家对大局势的分析有很多共同点。　　我也来谈谈，概括来说就是“变局”两个字。“变”，就是中原黎总(黎明楷)讲到中国今后十年外部环境恶劣，要面临全球经济大失衡的状况，调整过来很难。另外中国本身经济发展面临重大的挑战，继续改革的共识和政治动力不足，社会阶层固化造成深层次的社会矛盾日益尖锐等等问题。　　变局的第二层含义，中国房地产的业务模式在未来十年开始不可逆转

5、的大调整，以前就是廉价现代、追求规模、享受资源、土地增值的模式，今后要向精细、差异、特色化转变。　　在很多场合我都谈到房地产十年不会那么有钱了，钱也不会那么便宜了，价格去泡沫化和宏观政策组合，现在是限购、限贷，以后就是房产税长期存在，不要存有任何的幻想。　　行业利润率一定会下降，集中度会提高，没有能耐的公司越来越难过。过去形成的重资产形式，对绝大多数开发商来讲是难以为继的，在这个大形势之下，我感觉中国的私募地产基金，广义的地产基金，看待中国房地产行业有三个趋势性、系统性机会值得地产基金关注。　　首先，行业

6、格局调整产生的整合、并购、还有不良资产处置机会。中国房地产行业这次真正意义上的调整，不只是行业周期性的调整，还是结构性调整，直接针对目标就是过高的房价，过多的投资、投机行为。政府的政策可以抑制房地产泡沫的作用，之外还可以促进行业的整合，资源向优势企业聚集，淘汰落后产能。　　这次行业的调整，另外一个是特征市场和市场主体的分化，不同地理市场、不同产品的细分领域都会出现比较大的差异。开发商群体过去几年由于执行不同的投资策略和财务策略，分化非常严重。今年以来我们看到行业内的资产并购宗数和金额比往年有大幅度提升。说

7、明行业内的优秀企业在加快行业兼并整合的步伐。一方面，有一些企业资金紧张叫苦不迭，但是有一些企业寻求积极的通过兼并、收购来扩大业务。成交量持续低迷，在银根不可能实质松动的情况下，资金链对开发来讲是很现实的。这次行业调整一定有人流血的，不会大家都好。　　金融资本，包括银行信托、资产管理公司，还有私募地产基金都在密切关注行业调整产生的市场机遇，明年一定会看到行业并购、整合出现，银行对优质企业并购活动的支持。地产基金在这轮的行业洗牌当中是积极的参与。如果在市场看到并购、整合的地产基金，包括很多像李嘉诚做的地产基金

8、，其实作用都是强势的金融资本在行业下行的渠道中，加速行业洗牌和整合的一种投资行为。　　对开发商的启示是，在这轮行业调整当，你属于调整别人的阵营还是可能被别人调整的阵营。今天在座的，你们是属于主动地位的。还有一个可能，你觉得现在日子过得去，但是很有可能在未来被边缘化的可能还比较长远。你们的对策也很简单，一定要放下自己的面子和身段，用理性去考虑未来的趋向。　　如果觉得是被调整，就要卖掉一些项目、被人收购，或者逐步被人收购，退出实业