房地产行业：房价寻底中的投资机会

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1、房地产行业：房价寻底中的投资机会财通证券2012年投资策略报告证券研究报告房价寻底中的投资机会房价寻底中的投资机会房价寻底中的投资机会房价寻底中的投资机会2012年房地产行业年度投资策略——2012年房地产行业年度投资策略赵月亮证书编号：S01605110300062011.12.17><7渐飞研究报告-//bg.panlv.net目录??72011年回顾??72012年行业展望??7行业中长期趋势分析行业中长期趋势分析??7上市公司运行趋势分析??7行业投资建议2渐飞研究报告-//bg.panlv.net政策面与基本面交互影响板块走势8%9、10月份楼市销售9、10月份楼市

2、销售申万房地产指数相对沪深300表现6%126新国八条出台126新国八条出台608个城市出台房价控制目标608个城市出台房价控制目标9、10月份楼市销售低于市场预期9、10月份楼市销售低于市场预期2%4%126新国八条出台126新国八条出台0%2%-2%住建部出台新增限购住建部出台新增限购保障房建设成为关注保障房建设成为关注-4%房地产相对沪深300表现39个城市陆续出台限购令39个城市陆续出台限购令城市名单的5条标准城市名单的5条标准焦点焦点3数据来源：Wind资讯、财通证券研究所渐飞研究报告-//bg.panlv.net销售状况恶化，从一二线逐步传导到三四线??7在中央再

3、三强调政策调控力度不变的背景下，“铜九铁十”成为今年房地产销售状况的缩影。??72011年1-10月，一线城市累计销售面积同比下降14.2%，二线城市同比下降6.2%。9、10两个线城市累计销售积比降线城市比降月，一线城市累计销售面积同比下降43.9%，二线城市同比下降2<7.4%。??7市场销售低迷的原因有两点：1）开发商对黄金销售时段的预期较高，促销力度不大；2）购房者对后市判断较开发商“悲观”，认为房价泡沫仍然巨大。二线城市住宅销售面积及同比一线城市住宅销售面积及同比20%40%60%500600万平方米60%80%100%10001,2001,400万平方米二线城市住

4、宅销售面积及同比一线城市住宅销售面积及同比-20%0%20%2003004000%20%40%60%6008001,000-80%-60%-40%0100200-60%-40%-20%020040010年一线城市住宅销售面积11年一线城市住宅销售面积10年一线城市住宅销售面积同比（右）年线城市住宅销售面积同比（右）10年二线城市住宅销售面积11年二线城市住宅销售面积10年二线城市住宅销售面积同比（右）11年二线城市住宅销售面积同比（右）4数据来源：中指研究院、财通证券研究所11年一线城市住宅销售面积同比（右）11年二线城市住宅销售面积同比（右）渐飞研究报告-//bg.panl

5、v.net销售状况恶化，从一二线逐步传导到三四线??72011年1-10月全国商品住宅销售面积总计<7.1亿平方米，同比增加9%，远高于一二线城市商品住宅销售面积8.3%的同比跌幅。进入半年尤其是季度之后线城市对调控的反应步传导到线城市市场??7进入下半年，尤其是四季度之后，一二线城市对调控的反应逐步传导到三四线城市，市场购买预期的回落以及限购限贷政策的负面影响渐渐体现。11年10月全国住宅面积同比下滑12%80%100%120%20,00025,000万平方米20%40%60%10,00015,000-40%-20%0%5,000-60%0商品住宅月销售面积商品住宅销售面积

6、当月同比（右）5数据来源：国家统计局、Wind资讯、财通证券研究所商品住宅月销售面积商品住宅销售面积当月同比（右）渐飞研究报告-//bg.panlv.net销售状况恶化，从一二线逐步传导到三四线??7从2011年与2008年的对比来看，可见今年一线城市销售情况的惨淡。??7这也从侧面反映出一线城市中，房产作为投资品的属性体现得更为明显，追涨杀跌也就成为其必然规律其必然规律。2011年1‐10月与2008年同期累计销售面积对比范围2008年1-10月（万平方米）2011年1-10月（万平方米）增幅（万平方米）（万平方米）一线城市2852.23?2<705.09?‐5.2%?二线

7、城市4885.08?8039.23?64.6%?合计<7<73<73110<74432389%合计<7<73<7.3110<744.3238.9%全国40615.88?<709<70.99?<74.<7%?数据来源：国家统计局、中指研究院、Wind资讯、财通证券研究所6渐飞研究报告-//bg.panlv.net调控效果明显，房价拐点初现??711年8月以后一二线城市房价指数环比双双回落。全国商品住宅均价绝对值仍处于较高水平，但是进入下半年后，同比涨幅逐步收窄，非理性增长得到抑制。??7品牌开发商纷纷降价