地产后周期的商品投资机会.docx

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1、目录摘要：1一、地产后周期产业链一览3二、地产后周期的判断逻辑4（一）如何判断地产后周期？4（二）销售向竣工传导时间有多久？5（三）竣工面积是如何被低估的？7（四）当下处于周期的哪个阶段？9三、地产后周期的商品投资机会14（一）黑色板块：竣工周期第一阶段未完全结束，玻璃的需求支撑仍在14（二）化工板块：PVC存在需求驱动，后续苯乙烯、PTA与短纤或受益15（三）有色板块：当下关注铝，未来重点关注家电内需的启动17免责声明20一、地产后周期产业链一览房地产是一个强周期行业，大约3-5年就有一轮短周

2、期，表现在地产开发投资上就是一个“触底、回升、触顶、回落”的过程，并且以“销售-新开工-施工-竣工”的逻辑链条进行传导。地产后周期，又称为竣工周期，即处于一轮地产短周期的最末端。以房屋建筑施工的流程顺序为线索，我们可以梳理出地产后周期的相关产业链。建筑施工可大致分为地下阶段和地上主体阶段，竣工一般开始于地上主体工程的封顶。（需要补充说明的是，施工单位为了提高效率，一般采取的是穿插式施工，因此各环节存在一定的重叠，不是绝对的先后顺序）地上主体工程封顶后，电梯开始安装；进入砌体、抹灰工程等二次施工阶

3、段，门窗开始安装，涉及玻璃和建筑铝型材等；屋面及内装工程涉及建筑外管材，一般来说给水管、燃气用管主要为PE管，而排水管、通气管主要为PVC管。在竣工验收后，商品房住宅交付业主，随后进入到室内装修阶段（如果是精装修房，装修则发生在房屋竣工前），室内装修主要包括硬装和软装两个过程，装修工期一般在3个月左右，主要涉及以下相关产业：（1）硬装阶段包括水电、泥瓦、木工、油漆以及安装工程，先后涉及室内管（主要用PP管）、瓷砖、木材、涂料、五金、厨电等产品。（2）软装阶段主要是家具配饰和家电的进场，涉及床上用

4、品等家纺布艺，以及电视、空调、冰箱、洗衣机等家用电器。家电产品的原材料主要是铜、铝、钢材（冷轧、镀锌）、塑料，其中塑料主要是ABS、EPS等，其上游为苯乙烯；家纺布艺将拉动PTA和聚酯短纤的需求。图1：地产后周期产业链一览资料来源：二、地产后周期的判断逻辑（一）如何判断地产后周期？地产销售作为地产短周期的起点，其周期性波动的特征最为明显。若以销售面积的累计同比增速来划分，2006年以来，我国共经历了4轮地产短周期，分别是2006.2-2008.12（34个月），2009.1-2012.3（38个

5、月），2012.4-2015.2（34个月）以及2015.3至今。地产销售顺着产业链的路径向后传导，就形成了所谓的“地产后周期”。图2：房地产短周期2006.2-2008.122009.1-2012.32012.4-2015.22015.3-?（受疫情扰动）商品房销售面积:住宅:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比6050403020100-10-20-302006/022008/022010/022012/022014/022016/022018/022020/02资料来源：Wind通过对比

6、销售面积与竣工面积的累计同比增速，可以清晰的梳理出每一轮地产短周期中地产销售向竣工进行传导的时间路径：（1）2007年的销售高峰对应2009年的竣工高峰，形成2008年12月至2009年12月的竣工上升周期；（2）2010年的销售高峰对应2012年的竣工高峰，形成2010年12月至2012年2月的竣工上升周期；（3）2013年的销售高峰对应2016年的竣工高峰，形成2015年8月至2016年8月的竣工上升周期。至此，有两个问题值得深入研究：（1）销售向竣工的传导时滞在明显拉长，2016年的销售高

7、峰对应的竣工高峰应该在哪里？传导时滞拉长的原因是什么？（2）本轮周期中，竣工面积保持着长时间的负增长，导致竣工面积与销售面积的剪刀差持续扩大，那么竣工面积是否被低估？用竣工增速来判断周期拐点是否仍然有效？图3：期房销售面积向竣工面积传导的时间路径资料来源：Wind（二）销售向竣工传导时间有多久？我们认为销售向竣工传导的时间变长主要有三方面原因：原因一：期房销售比例的逐年抬升，导致传导时滞逐渐拉长。2005年期房住宅销售面积占住宅销售的比例为57.44，随后期房销售占比逐年增长，2019年期房

8、销售比例提升至88。由于现房销售发生在房屋竣工后，因此可以认为现房销售对竣工传导不存在时滞或者说两者是相对同步的；而期房预售发生在房屋竣工前，因此在预售后，房企面临着刚性的交房压力。由于期房销售比例的提升，销售对竣工的传导时滞在拉长。图4：商品房住宅销售以期房为主图5：2006年以来期房销售比例逐年提升万平方米商品房销售面积:期房:住宅:年度商品房销售面积:现房:住宅:年度160000140000120000100000800006000040000200000100现房销售占比期房销售占比