三亚房地产市场全扫描

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1、三亚房地产市场全扫描为什么三亚会出现“房地产热”？为什么今年初三亚“房地产热”出现了降温？三亚房地产市场未来发展变化的趋势如何？是谁决定了三亚房地产市场长期发展变化的趋势？带着这些疑问，由“经济学茶坊”学术网站组织的调研组一行六人，于3月中旬来到了美丽的亚热带海滨旅游城市三亚市，对当地的房地产市场进行了为期八天的实地考察和调研。成因：“海南国际旅游岛概念”产生的叠加和放大效应――“海南国际旅游岛建设发展规划”提升至国家战略的政策引导。2009年12月31日国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》［国发〔2009〕4

2、4号］。《海南国际旅游岛建设发展规划纲要2010-2020》已编制完成并上报国家发改委，预计最迟在今年4月初有望获批。《意见》和《规划》中关于国家扶持政策及未来战略发展目标的具体规定，是引发人们无限想象，以及对未来房地产价格非理性预期的导因。――需求非理性预期。对“海南国际旅游岛概念”的非理性预期所导致的非理性繁荣，以及由此产生的购房需求被无限放大的“棘轮效应”，为三亚的“房地产热”起到了事实上的“助推器”作用。对“海南国际旅游岛概念”的非理性预期，导致房地产市场短期内需求突然爆发，供求关系严重失衡。加之房地产市场发育不成熟，机制不健

3、全、运行效率低下，市场缺乏有效的监管手段等，短期内“7房地产热”持续升温在所难免。――供应扭曲与信息讹诈。随着“房地产热”的不断升温，开发商借机捂盘惜售、哄抬房价，散布虚假信息，制造市场紧张气氛，以及少数炒房者借机炒作等，进一步加剧了供需失衡的矛盾。――舆论误导。部分新闻媒体的不实报道和过分渲染，在客观上对三亚的“房地产热”起到了推波助澜的作用。随着土地价格飞涨，房价不断翻新，部分新闻媒体做出了错误的估计和判断，“有钱买不到房”的消息满天飞。这些不实报道和过分渲染，对于供求关系本来就已经严重失衡了的房地产市场来说，更是“火上加油”。另

4、外，市场的财富效应、购房者的从众心理、风险偏好、机会主义行为和投机动机等，也是推动三亚“房地产热”持续升温的重要因素。问题：出现“泡沫”在这次金融危机中，美国著名的海滨旅游城市迈阿密市，出现了房地产市场“泡沫”破裂现象。究其原因就在于：所有购房者的房子都不是为自己度假而买的，而是为了投资或投机而买的，他们希望把房子卖给常年在这里度假的人们。根据我们调查了解的情况，三亚房地产市场其购房者的行为和动机与此十分相象。透过数据可以清楚地发现，三亚房地产市场在创造了“极度繁荣”的同时，也给自身积累了大量的“泡沫”。有迹象表明，目前三亚房地产市场

5、已出现了“泡沫”破裂的征兆。据“南海网”7报道，今年3月上旬，三亚商品房市场总签约440套，平均每日成交量为44套，商品房总签约数环比2月下旬下滑25.68%；商品房销售均价环比2月下旬下滑28.91%。另据“三亚统计信息网”报道，今年2月，全市全社会固定资产投资16.59亿元，环比下降25.4%，其中，房地产投资环比下降8.8%。商品房销售面积16.22万平方米，环比下降14.4%。以凤凰岛为例，春节期间冲破10万元/平方米大关后一路扶摇直上，最高售价达到14万元/平方米。而现在的均价大约8万元/平方米。为了遏止房地产价格继续下滑的

6、局面，维护良好的房地产市场秩序，加大政府对房地产市场的宏观调控很有必要。为此，海南省国土环境资源厅及时出台了实施土地供应的“两个暂停”政策。也即从今年1月16日起到3月31日止，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。后面将要提到的《关于加强我市统计新闻发布管理的意见》［三统字（2010）15号］等，其实也属于“两个暂停”政策的具体的规范性配套措施。另悉，以后政府新投放的经营性土地一律实行招投标；已经在企业手里的土地，若转让也必须按规定规范转让。现状：挤“泡沫”目前三亚房地产市场正处于繁荣后的挤“泡沫”至复苏前的“疲软

7、”阶段。7除了实地调查、走访市民和房屋中介机构外，我们还咨询了政府有关管理部门。可能是今年1月25日三亚市委宣传部和市统计局联合发布《关于加强我市统计新闻发布管理的意见》［三统字（2010）15号］（我们在三亚市房地产管理局浏览了此文件，但不对外提供原件及复印件）的原因（当然更深层的原因无疑是防止房价继续下滑），我们在三亚市房地产管理局和统计局咨询有关情况时，即使绞尽脑汁，费尽口舌，也没能获取一点有价值的信息，只得无功而返，令人大失所望。在实地调查阶段，我们有重点地选择了位于三亚湾、亚龙湾、凤凰岛（不允许进入岛内）周边、南边海路两厢、

8、大东海、鹿回头等地区的代表性楼盘，对其进行了典型调查。我们驱车行驶在三亚湾沿线，闯入眼帘的是令人眼花缭乱的楼盘宣传横幅和各类广告。尽管如此，而售楼处前购房者却人烟稀少、门可罗雀。即使恰逢博鳌国际旅游论坛召开(3月18日至