对中国旅游地产战略范式的再思考

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1、对中国旅游地产战略范式的再思考范式（paradigm）一词源于希腊文。范式是指组织成员所共有的关于组织自身、组织环境、组织中劳动和工作着的人们的观念和思维方式，是组织发展过程中形成的、为组织核心人物及多数人所拥有的正统的东西。过去的2005年是中国旅游地产发展快速增长的一年。仅一个海南省，去年签约的旅游地产投资项目就高达256亿元人民币，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%。国外旅游地产发展的规律表明，一个国家或地区人年均收入超过3500美元，人们就会把三分之一的金钱和时间放在休闲上，就会爆发旅游地产的市场需求。而中国目前达到这个标准的超过了两个亿。目前，我国已涉足或正在涉足该领域

2、的中、大型企业有近210家。旅游地产在房地产业面对中国经济进入宏观调控时期的忐忑不安的投资心理上，开辟了一个新的房地产投资热点。基于中国城市地产资源的有限性、国家不断展开国土整治，对城市有限土地进行功能划分、定位以及伴随着人民生活水平的不断提高，休闲时间的增加和2006年全面取消外资旅游行业、资金进入中国的限制，旅游休闲产业的需求会更大，发展会更迅速。其实，所谓旅游地产，换句话讲就是把房地产业和其他关联产业有机的整合，战略重组、资源重组、空间重组、时间重组并创造出一种全新的人居生活方式和购买消费形式。旅游地产包含四类，第一类是旅游景点地产，第二类是旅游商务地产，第三类是旅游度假地产，第

3、四类是旅游住宅地产。经开发商不断地开发实践，我国旅游房地产现已形成以下几种比较成型的开发模式：一是以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发；二是以旅游度假为目的的度假房地产开发；三是以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店；四是与旅游相关的写字楼；五是以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。旅游地产对社会的贡献，超过于单纯的旅游或地产行业。它带来的社会影响和价值变化是随着时间递增的，它所涉及的人才行业种类多，解决的社会就业多，带动产业多，创造的税收多，风险相对较小。旅游地产的特色不在于它将什么产业和产品进行复合，而在于它对整个消费市场地精确分析和把握，对涉及到房地产开发的相关资源地高度取舍，对一

4、种高品质生活方式地积极营造和倡导。然而，旅游地产开发是一个系统工程，它本身就涵盖了很广泛层面上的内容。因此，房地产开发本身就具备了复合的先天因素。现在房地产领域，旅游地产开发模式和发展趋势已得到广泛肯定，并逐渐成为一个方向，这已经是不争的事实。旅游地产开发至今没有太固定的模式，能够做旅游产业的企业，市场活力肯定比功能性企业要强得多，因为旅游地产的价值远远大于普通的功能性住宅。但实际操作的难度和时机的把握，都是影响旅游地产成功的关键。事实上，在旅游地产领域，产品的设计，利润的挖掘是浅层面的，对于内涵的发掘，战略的把握却是非常关键。这才是要真正操作好旅游地产，必须研究好的重要环节。作为旅游

5、地产的一个重要发展阶段，已经不再只是停留在某个项目地经营上，而是充分考虑整合政府资源，整合已有的土地储备资源，参与城市的运营、规划、开发全过程，这才是对旅游地产精髓的充分理解和进一步发扬。要知道当转型是行业性的时候，就意味着行业的主导逻辑要变了。所谓行业主导逻辑，指的是行业内大多数同行所认同和遵从的一种盈利方式的变化，以及支撑这背后的环境变化、发展趋势、资源整合、投资方式等诸多问题的解决。然而，与正常产业链相比，其中目前最为推崇的旅游地产行业的产业链前端就是凭空多出了若干环节，而且在行业利润分配上，几乎是靠近最前端和最边缘的，旅游地产本身也是行业内最为认同和遵从的盈利方式之一，它有着超

6、强的主导市场权力和抗风险能力。谁都知道，没有生产就没有终端的消费，也就没有最终客户的资金进入行业让行业“落地”，从而完成完整的商业与资金循环，无以为继，只能崩溃。而我们在趋同环境下谋求发展和打破瓶颈格局的方法通常只有两种，一是通过更多的努力和创新，让企业在运营层面的资源和能力积累超越竞争对手，而表现出更高的专业能力，这是企业自然而然会采取的方式；另一个方法则是开拓更高的层次——企业战略，通过战略的创新，创造一个企业在整体上的独特性。也就是我们常讲的“你要么做的很专业，要么你做的很边缘”，这是保持企业旺盛发展的“常青之树”。目前，我们面对中国房地产业的行业背景和国家的宏观政策，不是一个单

7、一的融资渠道的创新，更重要的是一种经营模式和思想观念的转变。在以往的发展过程中，中国的房地产企业无论大小，大多都扮演着一个多面手的角色。因此，当中国的房地产行业经过这几年的发展，特别是到今年底，按WTO规定对外资的管制全部解除了以后，赢利模式将会有非常大的变化。中国房地产企业能否在这个赢利模式变化的过程当中走到最前面，并做好充分的准备，迎接这种变化？关键要看我们有没有长远发展目标，有没有战略的眼光，有没有衔接国际市场的能力。某一个项目做好只是阶