思源经纪-中国产业园地产创新研究报告

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1、2007中国地产金融年会第三届中国地产金融年会The3rdChinaRealEstate&FinanceAnnualForum暨首届中国地产周The1stChinaRealEstateWeek中国产业园地产创新研究报告——报告制作方：思源经纪1372007中国地产金融年会引语2006年，思源顾问的《中国产业地产创新研究报告》在对产业地产长期跟踪、系统研究、顾问咨询基础上，对新兴的产业地产进行了系统、全面的深入研究，已就产业地产的出现与发展、需求状况、政策分析、市场和产品定位、开发模式和产品形态创

2、新及存在的问题和误区等多方面进行了深入系统的阐述，获得业内的广泛好评。但随着2006-2007年度国内房地产市场的发展，产业地产的发展状况、政策环境、开发模式等方面都出现了新的变化，产业地产在快速发展的过程中面临新的发展形势和机遇。为了准确把握产业地产的发展脉搏，继续深入研究产业地产这一新兴的开发模式，思源顾问在已有产业地产研究成果的基础上，结合06年以来产业地产相关的新的发展动态，在产业地产的市场发展趋势、面临问题、涉及的重点产业、融资渠道、产品创新和开发模式创新等方面进行了深入的研究，以期在

3、产业地产的实际开发操作过程中起到实质性的指导、借鉴作用。2006-2007年度，在政府工业用地实行招拍挂、指定基准地价的宏观调控下，产业地产走上了快速、规范的发展道路，专业化程度日益提高，在园区产业规划、产品升级、园区内部管理方面都有不同程度的提高和完善，同时产业地产的快速发展也给开发企业带来不小的资金压力，融资问题开始成为制约产业地产发展的关键。产业地产发展的另一显著表现是涉及的重点产业范围扩大，除了总部经济外，近年发展势头旺盛的临空产业、创意产业也受自身发展特点影响纷纷选择产业地产作为其发展

4、的依托。本报告仅作为产业地产应用领域的探索，我们希望和业界持续探讨。1372007中国地产金融年会研究方法：产业地产作为产业与地产的跨行业、跨领域结合，具有较强专业特点。在研究方法上，我们以市场经济学为理论基础，综合运用市场研究和行业研究方法，依托实证研究在国内研究应用的现实可行性。在定性研究和定量研究结合时，对于定量的数据支撑，我们进行了审慎的甄别。力求定性和定量相结合时，两者之间相互验证的真实性。由于国内统计数据的缺陷，以及产业地产相关的统计口径以“工业地产”为标准，统计标准与产业地产所涵盖

5、的外延有较大差异。因此，我们在统计数据的选择和使用上采取审慎的态度，数据的选取力争从多角度求证其可选用性。在实证研究方面，我们认为符合现阶段国内产业地产研究资源匮乏的需要。通过讨论论证后的策略支点、市场切片选取，能够有效、真实的体现现阶段中国产业地产的发展状况。同时我们借助一些国外产业地产发展的案例，给国内产业地产的发展以借鉴。关键词：产业地产、产业升级、生态办公、临空产业、创意产业、总部经济、融资、产业园、创新、外资基金1372007中国地产金融年会目录1372007中国地产金融年会引语1第一

6、章本年度产业地产发展新趋势和面临的问题41.1本年度产业地产发展新趋势41.2本年度产业发展新问题41.3产业地产，一座未挖掘到位的金矿61.4回归市场主导模式，地价上涨优化产业链71.5产业地产迅速蔓延，向二线城市扩张10第二章本年度产业地产涉及重点产业领域探讨122.1临空产业崭露头角，产业物业需求量大122.2创意产业风起云涌，生态化办公呼之欲出132.3总部经济风靡全国，产品体量升级成新趋势14第三章本年度产业地产融资渠道探讨153.1产业地产的发展难题：资金与管理153.2产业地产的资

7、本特点163.3目前国内主要的融资渠道163.4产业地产多元化的融资发展方向探讨163.5外资基金已进入产业地产领域18第四章本年度国内产业地产的创新现状194.1中国产业地产开发典型案例194.2产业地产创新的典型案例分析25第五章产业地产误区和创新方向291372007中国地产金融年会5.1产业地产目前存在的问题295.2产业地产创新的发展方向32第六章产业地产项目开发创新经验借鉴346.1新加坡经验：园区住宅产品如何实现区域平衡346.2美国加州麦克顿内尔中心产业园改造案例376.3加拿大

8、生态办公产业园区案例42附件：相关政策58一、清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限58二、国家发改委提出清理整顿开发区审核原则和标准59三、关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见60四、工业项目建设用地控制指标（试行）62五、国务院关于发布实施《促进产业结构调整暂行规定》的决定63六、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》68七、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范69八、国务院关于加强土地调控有关问题的通知82九、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知84十