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1、区域环境策划书全程策划的背景——区域投资环境评估1.1区域环境对项目运作的影响区域投资投资环境是直接影响一个项目能否运作成功的重要因素，只有在投资环境良好的情况下，经济才能平稳快速地发展，市场需求才能旺盛，市场才能活跃。1.2区域环境评估的内容区域环境评估主要通过对不同地区各个层面的营销环境因子进行分析，比较，评价。主要探讨区域状况，经济发展水平，产业政策，基础设施状况等几个主要环境因子的利弊，对房地产投资的影响，以及发展态势及其相应对策。1.3区域环境评估的基本方法：区域评估的方法主要有多因素分析法和层次分析法，我们
2、这里主要运用层次分析法。所谓层次分析打分法是指对区域环境各个方面分层次按权重给予打分,最后综合打分，结合得分情况给予评价。1.4虎头综合开发区项目的投资环境分析评价---重庆市及渝中区的投资环境分析本项目位于重庆市渝中区，下面就结合项目本身，就区域性投资环境的各个方面给予分析。1.4.1人口状况分析人口是区域投资环境一个只要的因素，人口的多少直接关系到区域总的购买力和需求潜力。人口的发展状况和发展趋势直接关系到经济发展的潜力和趋势。重庆市是我国最大的一个直辖市，随着经济的迅速发展，人们的生活水平越来越高，医疗卫生条件的
3、改善，重庆市人口在1999年已发展到3072.34万人，其中非农人口635.16万人，占总人口的20.67%，比上年提高0.57个百分点。虽实行计划生育，但重庆市市人口仍以平均每年递增率为1.3%的速度增长。其中重庆市主城区人口约300万，常年流动人口越50万。与同期天津市相比，天津市城市总人口为925.59万，国民生产政总值1240亿元，增长率为12.1%人均可支配收入6608元。天津和重庆一样为我国的四大直辖市之一，但是其直辖较早，人均生活水平较高，其房价水平达到3000元/平方，需求潜力仍然巨大。从以上统计可以看
4、出天津市虽然建市较早但是其人口总数却较重庆市少，其总体需求潜力也必然比重庆小。长远来看重庆市正处于发展阶段其发展潜力未可限量，重庆市地产地产市场将还有很长一段繁荣发展的过程。渝中区是重庆市的城市和商业中心，其市区人口达到58.44万，在重庆市各区排名中列29位，从业人口为42.18位,列重庆市各区21位.渝中区人口以非农业人口为主,其中农业人口仅占全区人口的0.54%.全区人口出生率为4.28%。与其他各区相比江北总人口为45.18万,沙平坝总人口为64.68万,南岸总人口为44.53万,相比之下渝中区人口总量在这几个
5、区中排第2位,然而渝中区作为城市和商业中心,其地理位置上有很大的优势,其人口密集,需求旺。据消费者欲入住区域调查显示,渝中区得票为35%,远高于得票26.9%的江北和14.8%的沙平坝,是重庆市购房者首选区域。重庆市人口众多，渝中区人口多而密集，吸引力巨大，其市场潜力巨大，适合区域投资发展，其地产投资将大有可为。1.4.2经济发展水平分析重庆市位于四川盆地东部,是我国长江中下游最为重要的口岸城市,为西南地区的门户,俗有小香港之称,其区域位置非常重要.长期以来,重庆市作为我国重要的工业城市,经过多年的发展,特别是1997
6、年重庆直辖后,其工业得到了高速的发展,商业极度繁荣.到1999年,重庆市国民生产总值达到3000万元,较上年27700万增加了9.5%,人均可支配收入达到了6300元,较上年的5800元增长了3.7%,居民消费性支出5600元,较上年的5120元增长了3.9%,商品房销售面积也由1998年的148万平方米增加到250万平方米,增加额达到340%。同期渝中区国民生产总值达到150.34万元,列重庆市各区第一位,较上年增长9.5%,人均可支配收入达到7101元,商品房交易额也达到28.8亿,交易面积171.9平方米.这一系
7、列数据都充分表明,重庆市经济正在持续良好的高速增长.城市居民的收入水品消费水平都在持续的增长,这种增长树立了消费者的消费信心,是消费增长的基础.从商品房消费的巨大增幅可以看出,住房消费在重庆市存在着巨大的潜力.据调查,我市人均居住面积为9.51平方米,而据建设部发展纲要,我国到2010年人均居住面积应达到12.5平方米,按重庆市主城区300万人口计算,重庆市尚需300×(12.5-9.51)=897万平方米的住宅面积,这说明重庆市居民商品住房还有一个巨大的发展空间,房地产还有一个较长的需求旺盛的发展期,在居民购买能力方
8、面,随着重庆市经济的良性发展,人均可支配收入大幅度上升,据资料显示，98年重庆市城镇居民的储蓄已超过702亿元，平均人均储蓄存款余额2707元，99年国家再次降息，城乡居民存款增长较同期减缓，但仍增加了119.33亿，再加上单位的住房补贴和住房公积金以及目前实施的按揭购房制度,居民对商品房有着足够的承购能力,重庆市特别是经济最为发
