如何成功运作高档写字楼

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1、如何成功运作高档写字楼XXXXX物业管理服务有限公司中国的房地产在改革开放以来，在短短的时间內，经历着一个前所未有的高速发展过程。在大量物业短期同时推出市场的情况下，激烈的竞争在所难免，而要在这个战争激烈的战场上，成功的战胜对手，确实不是一件容易的事。   作为香港国际金融中心，上海中环广场等物业的管理者，我们对高档写字楼的开发管理成功与否，有着自己的看法。以下我们将试从早期定位、规划设计及相关配套、招商、以至后期的经营管理几个方面作出分析：1.早期定位发展商在获得土地后，决定市场定位，要考虑以下因素：1.1     政府的规划政府对土地的用地规划，如在北京及上海

2、的金融街。甲级写字楼是必然的选择。   一般而言，地方政府对全市土地有一个总体规划方案，开发商取得该地块，也在一定程度上接受了政府对该地块及周边地块的规划定位。所以在一定程度上讲，开发商对自己的产品规划、定位须在符合政府整体规划的基础上，对相同性质物业进行分析，作出前瞻性规划设计，以期适应政府的整体功能规划，并取得良好投资回报。1.2 需求可进行市场调查，了解现有各级写字楼的供应量及未来五至十年的供应量，及市场是否可吸纳所有的供应。如果自己规划物业和周边规划的物业或已有物业功能雷同，则须进行城市未来发展规划市场调研。房地产市场一直流行着“没有最好，只有最贵”的法则

3、。作为需投入巨额资金流的房地产开发，如果市场定位欠准（不论过高或过低）不单单影响前期投入，更影响后期资金的回笼和利润的正负。1.3 土地的质素原有的土地的质素、大小、景观及政府有关的限制等等，面积大可分不同类型的发展，在写字楼加设商场、酒店，面积小可考虑收购邻近的土地或与别的发展商合作等等，否则很难兴建甲级写字楼。要使物业有个性、最大化的适应市场需求，不但要做到鹤立鸡群的外观，也要考虑到配套设施（商场、餐厅等设施）功能，最大限度吸引周边物业的人流。既为本物业内客户提供舒适快捷的工作环境，也为周边物业客户经济活动、社会活动提供服务。首先是在硬件设施上建立今后软件服务

4、的基础，形成区域性商务及社会活动中心，促进本物业投资的最佳经济及社会效应。在香港，开发一个大型的房地产项目都很大程度考虑到“自给自足”（SelfContainment）,即在项目内提供所有日常生活或办公所需、社交所需的硬件软件设施规划，让无论是居住还是办公的人员都能完全在项目内获得满足，无须另作他求。1.4 土地附近的建设由设计至完工入驻，通常要三至四年时间。因此，附近土地、建筑物及道路交通等未来几年的变化是一个重要的考虑因素。物业在设计阶段就需考虑到附近土地，建筑物及道路交通等未来的变化，使物业投入使用后最大量地利用社会公共配套设施和资源，最大限度地降低自体投入

5、成本。反之，如社会公共配套设施不能最大化为我所用，则须考虑设立本物业的个性化配套以优异的适配性领先于周边物业，占取独有的市场氛围、取得预期的投资回报率。 2.规划设计及相关配套2.1 要考虑客户的需要现代写字楼一般都将办公、商务活动、甚至餐饮、娱乐、购物和住宿等多种功能综合在一起。现代化的写字楼和酒店分布往往趋同，要求规范的管理与品质优良的服务。写字楼以提供办公、商务、会议等为主要任务，因而以日常办公为中心的相应设施和设备要求完整，齐全。酒店主要向客人提供住宿、饮食、休息、娱乐等服务，由于市场需要，酒店中也有一部分专为商务活动或会议、洽谈室以及帮助客人进行商务联络

6、的商务中心等。这刚好弥补了写字楼部分因租金高昂而很少配备大型会议或培训用地的市场空白。酒店的服务对象虽然也有商务性客人，但入住时间较短的客人占大多数。在市场竞争的条件下，酒店也有自己的特定市场定位。由于酒店的功能和服务对象的特殊性，决定了酒店的设施均为二十四小时服务，而且要满足客人的各种衣食住行和购物等休闲需要，管理和服务都要强调给客人“宾至如归”的感觉。写字楼的管理与服务主要针对办公及商务需要，侧重为客人提供安全、舒适宁静、不受干扰的办公环境。设备、设施则更加注重快捷，高效率，和更加注重智能化，以满足现代快节奏的商务活动需要。此外，写字楼的一线服务时间大多与写字

7、楼的办公时间相一致，比较具有规律性。在大规模的区域性多种功能物业的开发前期，在物业功能基本定位后，可考虑各种功能物业配套设施的共享，避免功能重复。2.2 参考欧美高档写字楼的设计不同经营性质的企业对写字楼的硬件设计会有不一样的要求，如金融与贸易公司的要求就有很大的不同了。但一般在建筑设计阶段尚未对将来的使用者做出定性，因此应该以前瞻性的先进而齐全的系统和配置来提高自我的市场竞争能力。现代化写字楼拥有先进的通讯系统，通过数据交换机及通讯线路为客户提供各种数字化服务。通讯系统是现代化大厦的神经系统，它不但实现着语言通讯，而且实现着数据和图像通讯，还可通过微波技术、卫星

8、通讯和光导