高档写字楼管理方案.doc

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1、管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极

2、性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。管理办法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。（二）成立（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在

3、公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系

4、统，以提升物业的整体品位。（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、未装修房屋通风、打扫等服务；8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨衣临时借用；10、节日环境布置；11、重要时刻提醒服务；12、代订报刊、信件收发；13、代聘钟点工

5、服务；14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；15、代叫出租车；16、代办保险；17、义务安全用电常识宣传。（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗：4、提供大厦报警室内系统维护服务；5、提供小型商务会议场所及服务；6、商务中心服务；7、办公区域绿化供应及代为养护；8、办公区域报警系统维护及接警服务；9、办公区域设备设施上门维修安装等；10、代订车、船、机票；11、代订代送饮用水。具体方案大厦的物

6、业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。第一阶段：早期物业管理介入阶段从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。一、管理内容：1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压

7、力；4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；11、参与开发商物业竣工验收。二、管理措施：1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；2、学习、运