略论加强土地出让金管理的对策

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1、略论加强土地出让金管理的对策崔文峰摘要：本文就目前土地出让金制度中存在的主要问题进行了分析，提出了规范土地出让金管理的几点措施。..关键词：土地出让金；管理；对策今年，审计署开展了全国性审计工作，对近几年土地出让金收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法等情况进行审计，土地出让金成为外界关注的焦点。一、目前土地出让金制度中存在的主要问题（一）土地出让金收益使用中的问题表现为：第一，政府对出让金的随意挪用。一些地方政府挪用土地出让金，将土地出让金用于平衡财政预算，一些开发园区的土地出让收入由管委会坐收坐支。在一些边远地区，还大量存在挪

2、用土地出让金发工资等问题。甚至拖欠、挪用农民征地补偿费。第二，未来收益的透支。一些城市政府以未来土地出让收入作担保向金融机构大量借贷搞城市建设，实际上是透支未来政府土地收益。（二）土地出让金征收管理中的问题一是土地出让金出现了重复征税的现象。这也就导致纳税人的纳税负担进一步地加重了。在部分的纳税金中，土地的出让金作为租金的一部分，实际上能够较为明确地从房价之中进行分离出来。但是，在实际的纳税计算活动中，将这部分土地出让金是作为房价本身的一部分的，这也就使得其成为了纳税活动的开展的一部分。就房地产商而言，其作为楼盘的开发者，需要积极地对相关地房屋

3、税收进行处理，切实地履行其应尽的义务。就土地的使用者来说，也需要针对于其房屋建设活动来实现对营业税与契约税地及时缴纳。二是存在对土地出让金的征收活动开展盲目性与模糊性。其主要的体现即为：一者，是政府自身对于市场发展的水平与了解程度不够所导致的城市扩建活动的开展盲目性，使得在对土地资源进行使用与分配的时候出现了问题；另外，部分地区的政府人员法律意识不够，对土地活动开展的干预性较为明显，这也就导致官员越权地开展土地审批活动，对国有资源的非法使用，进而导致了土地资源的浪费与国家利益的流失。（三）出让金大量用于城市建设国有土地出让金大量用于城市建设。大

4、搞政绩工程和形象工程。一些地方政府盲目扩大城市建设规模，甚至截留征地补偿费来搞城市建设。一方面加剧了对土地的占用。另一方面又扩大了城市拆迁规模。二、规范土地出让金管理的几点措施（一）明确土地出让金范围，确保应收尽收1.需要加强对土地出让金的明确，使得其出让的方式能够实现通过对国有土地资源的使用来完成，其中的内容主要包括了：对土地补偿。对土地的开发以及对土地使用所得收益等三个方面的资金获得。2.对土地出让收入的范围进行概括，即是对土地的买卖、土地的租用、对国有土地资源进行使用之后所得到的有偿补助以及拆迁获得金等。3.在进行土地出让金征收活动的过程

5、中，不能出现各类名义的活动，进而降低其征收的数额，其活动主要包括了商业活动、改资活动等。（二）对土地出让金的管理需要进行两方面的计算在我国进行土地出让金计算的时候，需要严格地遵守相关的法律法规以及计算原则。需要将政府的出让金征收方式进行明确与规划，进而使得整个征收活动的开展能够实现科学化与专业化。其具体的开展方式即为：将整个的征收收入纳入到地方的国库之中，其支出活动的需求需要经过相关部门的审核之后才能进行，进而促使对土地的管理能够做到收支两方面的不同计算。（三）对土地出让活动的开展规模进行严格地把握1.建立与完善相关的发展机制，使得在对土地资源

6、进行规划与使用的过程中，能够加强其活动开展的有效性与严格性，进一步地实现对城市建设活动开展的有效把握以及对农村土地资源的切实保护，保障我国的城市化建设能够稳步地进行。2.通过对市场经济手段的运用，来实现对城市发展速度与规模的控制，在这个过程中，各级政府部门需要明确自身的发展环境与发展需求，切实地提出其城市建设活动发展模式与开展流程的具体方案，实现对土地资源的有效利用，同时，提高其土地资源的使用收入。3.在对经营性用地进行拍卖的时候，需要进行拍卖会来实现市场竞争活动的展开吗，避免出现低价的土地出让，造成对土地资源的浪费。（四）建立健全对土地所得利

7、益的核实制度在对土地资源所得利益进行核对与计算的过程中，需要加强对其的制度化管理，严禁出现对其的挪用与贪污。在这个过程中，财务部门需要针对于征收活动的实际开展情况就其的预算活动进行明确的规划，确保土地出让金能够实现管理与使用的透明化。同时，还需之中核对报表的检查账单，对收支模式与口径进行明确，确保整个征收活动的开展可以受到多方面的监督。在对储备的土地出让金部分进行管理的时候，需要建立管理与使用的台账，对每个项目的土地使用情况以及出让金、建设成本的进行明确。同时，财政部门还需加强对违约金部分的征收与催缴，使得土地使用者能够实现对使用土地的资金付出

8、，提高政府的财政收入。（五）加强对农业用地的保护，合理使用土地出让金对其的损失弥补在对土地出让金进行使用额过程中，还需对其的支出部分进行明确：一是，需