五常苑开发项目策划报告.doc

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1、五常苑开发项目策划报告项目策划概述第一节项目概要一．地块基本资料209号地块位于西部分区，东临市区南北向主干道贾七路，北临生活型道路孙庄路，西与特大型商住区——京华城中城隔路相望。该地块距市会展中心约一公里，距火车站约3.5公里，距省重点中学——邗江中学约500米，东边分布有栖月苑，月亮圆，宝集半岛等大中型住宅小区，所处区域交通便捷，环境优美。表1-1及图1给出了地块的基本情况。209号地块规划设计条件表1-1用地面积约㎡138711绿地率>40%容积率≤1.8建筑密度≤24%规划用途住宅出让年限70年-40-图1地块图示一．项目概要1.项目名称：五常苑住宅小区；2.规划

2、用地面积：138711㎡；3.规划总建筑面积：242740㎡。其中高层住宅面积34320㎡，商业用房面积2640㎡，小高层住宅面积14028㎡，联排别墅面积60012㎡，配套设施5740㎡（其中幼儿园2200㎡，公厕100㎡，物管用房300㎡，变电室50㎡，社区服务中心3000㎡，门卫三处90㎡）。另建地下人防车库12739㎡，地下汽车库5460㎡；4.建设地点：扬州市贾七路西侧，孙庄路南侧；5.项目总投资：83471.527万元；6.资金来源：自筹15000万元，争取银行贷款21317万元，其余通过预收房款作为项目建设资金；7．建设期：30个月；8.建设单位：江苏新能源

3、置业集团有限公司.-40-第二节项目建设单位情况江苏新能源置业集团有限公司原名扬州新能源房屋开发有限责任公司，成立于1996年5月，于2004年5月组建江苏新能源置业集团，下设4个子公司，该公司是扬州市唯一的一家一级资质的房地产开发企业。集团公司位于扬州市新城河路386号，目前注册资本5000万元，集团公司现已开发完成了望月苑、咏月苑、得月苑、栖月苑、月亮园、金鼎国际公寓六个小区，正在和即将开发的有奥都花城、淮左郡、公元国际大厦、金旺阁、杭集综合楼、北京太扬家园等项目。集团公司开发的住宅小区各有特色：栖月苑突出“叠石文化、建筑博览”，是中西合璧的别墅群；月亮园是江苏省第一

4、个月亮文化主题楼盘；金鼎国际公寓推崇时尚装修，提包入住的酒店式管理模式；而“前庭后院、南北露台、室内天井、动静分离”的淮左郡庄园，是一种传统建筑文化与现代住宅科技交相辉映的现代中式住宅，开启了扬州民居的新时代；在扬州创建全国文明城、卫生城、节水城、最佳人居城市中，新能源集团公司开发的小区起了重要的示范作用。集团公司自成立以来完成开工量73.8万平方米，竣工69.67万平方米，实现销售122573万元,上缴税金15040万元,其中2004年完成开工量17.4万平方米，竣工量14.19万平方米；实现销售2.72亿元。  （资料来源：http://www.xny.cn/Intr

5、o.asp）-40-第三节项目主要建设内容本项目总建筑面积242740㎡，其中新建240套联排别墅面积为60012㎡，2幢14层高层住宅面积为39690㎡（含一层商业用房2640㎡），21幢7-11层小高层住宅面积为140028㎡，中心花园3000㎡，公共厕所100㎡，物管用房300㎡，变电室50㎡，社区服务中心（二层，一层为超市1200㎡和卫生所300㎡，二层为阅览室、健身馆以及会所共计1500㎡），门卫三处共90㎡，幼儿园2200㎡。另建住宅底层人防车库12739㎡，地下汽车库5460㎡。配套建设场区道路、停车场、绿化等设施。第四节主要经济技术指标经初步测算，主要经济

6、技术指标见表1-2。主要技术经济指标表1-2序号指标名称主要内容1项目名称五常苑2建设单位扬州市新能源房地产开发有限公司3建设地址贾七路西侧，孙庄路南侧4规划总用地面积138711平方米5总建筑面积242740平方米6建筑容积率1.757绿地率42%8建筑密度21.60%9总投资83471.527万元10建设期一期10个月,二期14个月11资金来源自筹15000万元，争取银行贷款21317万元，其余通过预收房款作为项目建设资金12销售收入97261.14万元13两税一费5297.765万元14土地增值税,印花税等2431.541万元15营业利润13790.113万元17税

7、后利润9239.376万元-40-18投资利润率9.500%19投资利税率14.178%第一章市场调查分析的结论根据对市场调研资料数据的整理和分析，我们对扬州整体尤其是毕业设计所涉及的209号地块周围的整体经济环境、项目建设条件、竞争环境与特征、项目存在的优劣势都有了初步的了解：一．扬州近年来总体经济发展环境良好根据扬州市近年社会经济发展趋势与主要经济指标分析，扬州市近年来国民经济每年均以10%以上增长速度在稳步前进，经济综合实力不断增强，2005年生产总值达到了922亿元，这进一步表明扬州市的国民经济发展已进入一个稳定增长期