鼎信长城融创西安基金募集说明书.pdf

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1、仅呈特定投资者，请勿外传鼎信坤鸿1号私募投资基金2018年5月［鼎信长城投资管理集团有限公司］致力于成为世界级最受尊敬的产业基金1DGWInvestmentManagementGroup.,LtdCONTENTS｜目录0102030405行业观点基金方案要素交易对手简介项目情况概要附：鼎信长城介绍致力于成为世界级最受尊敬的产业基金2DGWInvestmentManagementGroup.,Ltd01行业观点致力于成为世界级最受尊敬的产业基金宏观趋势：健康、稳健、持续是房地产行业发展主基调十九大关键词——“我国社

2、会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”➢城镇化进程仍将持续近20年➢十九大报告：上一个五年，城镇化率年均提高一点二个百分点，八千多万农业转移人口成为城镇居民。➢我国常住人口城镇化率为57.35%，距离发达国家80%的平均水平还有很大差距。一般认为，城镇化率70%以内的过程是发展黄金期。人的城镇化带来的是住有所居的实际需求，围绕住的价值投资长期来看大有可为。➢都市圈建设将持续推进➢十九大报告：要实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快

3、农业转移人口市民化。➢随着资源、资本、人才的不断聚集，城市群虹吸效应将愈发显著，大都市圈及部分核心城市的战略地位将愈发凸显。致力于成为世界级最受尊敬的产业基金房地产转型时代：三大因素支撑房地产行业长期稳定发展经济增长+收入增长城镇居民可支配收入40,000.00➢城镇居民可支配收入10年间已翻3倍，2017年为36396元30,000.0020,000.00城镇化率较低10,000.000.00➢目前常住人口城镇化率为57.35%，相对于发达国家80%2006200720082009201020112012201

4、32014201520162017的城镇化率，仍存在较大的发展空间投资渠道单一，居民消费升级➢居民投资产品欠缺➢基于传统文化的影响，偏好对固定的资产投资➢对住房的消费在不断升级致力于成为世界级最受尊敬的产业基金房地产是资产保值增值最佳投资➢房子不再单纯用于居住，房地产已经成为资产保值增值的最佳投资➢在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房地产成了百姓最为保值增值的投资产品致力于成为世界级最受尊敬的产业基金6楼面地价持续上涨，三大都市圈及一二线重点城市为重点区域房企土地购置面积、金额及地面地价16

5、0004.5➢2011-2017年，土地价格逐年上涨，2017年，房企土地购置140004金额13643亿，同比上涨49%3.512000310000➢土地购置面积2.55亿方，同比增加16%，地面地价5350元/2.5平米，同比上涨29%8000260001.5➢一二线城市依然是拿地重点区域，经统计20家有代表性房企4000在一二线城市拿地金额占总拿地金额的75%120000.5002011201220132014201520162017成交金额(亿元）地面地价（元/㎡）购置面积(亿方）数据来源：国家统计局，中

6、指院、鼎信长城整理致力于成为世界级最受尊敬的产业基金当前房地产市场存在“抄底”机会➢2018年以来，全国房地产销售额增速超过10%，固定资产投资增速却创2008年以来史上最低➢开发商兜里没有钱，境内融资难，是各类基金“抄底”房地产的好机会全国商品房销售面积及销售额增速固定资产投资（不含农户）同比增速百分比百分比商品房销售额商品房销售面积1099.28.98.68.68.387.87.977.57.37.27.27.525.1621.5519.520.118.918.6417.215.716.115.3314.31

7、414.613.712.712.612.7210.310.418.27.97.704.13.6固定资产投资（不含农户）同比增速资料来源：中指院、克尔瑞中国，鼎信长城整理致力于成为世界级最受尊敬的产业基金17越出政策越涨价➢越出政策的地区，房价只会越涨越高➢政策的出台造成了供给面的扭曲02政策造成供给面扭曲➢刚需及改善型需求持续上升04城镇化持续发展➢城镇化人口的红利将持续，重点城市人口流入加快01政策带动房价上涨的压力03刚需改善型需求旺盛资料来源：中指院、克尔瑞中国，鼎信长城整理致力于成为世界级最受尊敬的产业基

8、金17市场持续火爆➢2018年一季度房价上涨7.9%，是全国平均房价历史上涨幅最高的一个季度；➢2018年3月份深圳房价“暴跌”6元；致力于成为世界级最受尊敬的产业基金17三大圈+少数强二线城市的结构性投资策略➢未来五年，地产投资最好的机会依然是开发类投资机会➢最好的区域为一线城市及其溢出区和少数强二线城市➢房地产行业发展，中长期与经济（GDP）、人口流动、城市规划、产业