我国房产评估在夹缝中前行

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1、我国房产评估在夹缝中前行　　1992年，我国实行了土地有偿使用，并且立法规定"实行房地产价格评估制度"，国家标准的《房地产估价规范》于2000年6月1日正式实施。作为国家房地产评估业第一部国家标准，它规范了房地产估价行为，从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。房产评估作为一个行业出现了。　　二手房交易时需要评估、贷款买房时需要评估、办理房屋抵押贷款时需要评估……在房产交易中，评估是一重要环节，房产评估师也逐渐走进人们视野。作为一个新兴行业，房产评估存在着一些管理漏洞，良莠不齐的房产评估师也影响着人们对业界的看法

2、　　1业界房产评估师心中有迷茫　　“别看我们表面风光，作出的评估报告有相当影响力，其实我们这个行当是挺无奈的。”知道记者要了解房产评估师，国家注册评估师林先生对记者说。　　林先生首先告诉记者一个事例：“有一次，我上门作实地勘测。屋主见我四处查看房子，还以为我是装修人员查验房子装修折旧。我告诉他是房产评估师，屋主居然说，房子值多少钱自己心中知道，哪还用评估师来评估。”　　如果说，外界认为房产评估师“可有可无”伤了他们的心，那么业界的潜规则则扭曲了房产评估师的心灵。林先生介绍，有一次他入行不久，接手一单大宗房产评估项目。

3、做出了预评估结果后他报给公司领导，结果挨臭骂了一通。公司领导说他不懂事，脑子不灵光。同事悄悄告诉他，像这样的大宗房产项目，是公司好不容易争取回来的，如果评估报告不能令委托方满意，业务可能就打了水漂。所以，评估报告要尽量讨好委托方，把价格高估一点，以有利于委托方抵押贷款或转让交易。最后，他在报告中把价格高估，形成最终评估结果。　　“有些时候，可以说我们对工作所付出的努力没有意义，因为我们所做的事情是违背自己意愿的。其实细想起来，无论单项资产还是综合资产，我们真的知道其价值吗？也许我们只是在委托方的授意下，为其交易做合法

4、外衣，细节在于这件外衣是否做得漂亮无明显瑕疵。”林先生说，虽然工作中有无奈，但他也不知道如何改变，只有行业逐步规范，这样从业者的心中迷茫才可以减少。　　2调查同一套房差价5万　　一套110平方米的三房两厅，到不同中介机构评估，房产价值竟相差5万元，这么大的差额让业主江先生惊讶不已。他怀疑房产评估师是信口雌黄，并没有依据市场价值准确作出判断。　　江先生告诉记者，他计划把手中的一套住房出让，以兑现资金经营生意。到南宁园湖路一家中介公司咨询时，一名自称是房产评估师的人员说，这套房子如果委托他做评估报告，房子可以估价67万元

5、。江先生的预期价格是65万元，见对方给这么高的估价，不禁喜出望外。评估师告诉他，只要把房子独家委托他们中介转让，他们就可以做出这份评估报告。　　到另一家中介公司，评估师告诉他，房产评估价大概在62万左右。“你还没看到我的房子，怎么就能给出评估价？”评估师说，房子所在的小区他十分熟悉，户型基本熟记在心，所以说出楼盘名称、户型、朝向，就能报出“八九不离十的评估价”。　　一名从业多年的资深房产评估师告诉记者，房产评估是一门专业性较强的行业，国家注册资产评估师作出的评估报告具有法律效力。评估房产要严谨、细心，不能想当然地报出

6、价格。评估师要对一套房屋进行专业评估，必须前往现场勘察。二手房受市场环境、房龄、周边环境、房源具体情况的影响相当大，各种细微的差别都会影响成交价格。评估师要了解房子的交通情况、生活配备情况、成新率等，工作过程起码要两个小时。　　据了解，南宁除了专业评估公司，一些中介机构也有房产评估师。根据国家规定，房产评估师作为技术性较强的工种，属于持证上岗的职业，实行就业准入制度，评估师必须具有国家统一颁发的评估资格证书。　　3内情估价高低有乾坤　　记者曾跟随两名专业评估师评估房产，他们不仅走访楼盘周边环境，还了解房子的使用情况等

7、。烈日下，评估师汗流浃背。他们戏称，按房价千分之三挣的评估费既要动脑又要体力，是脑力劳动和体力劳动双结合。　　业内人士介绍，评估师考试不容易，难度不亚于注册会计师、律师。注册资产评估师执业资格考试为滚动考试，考经济法、财务会计、资产评估等5个科目。参加5个科目考试人员成绩的有效期限为3年，考试人员必须在连续3个考试年度内通过5个科目的考试，方可获得注册资产评估师执业资格证书。　　对报名考试人员，也有严格的要求。其中取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年的人员；取得经济类、工程类本科学历

8、，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满一年的人员等，才可以报名参加资格考试。　　正因为入行门槛高，一些房产评估师成为部分中介机构、经营单位网罗的人员，他们千方百计与评估师“打通关系”，期望从中获得利益。在评估业界，有一句半公开的话是：只要你敢收，就有人敢给。　　评估师许先生介绍，在评估价上动手脚，有估高和估低两种情况。估高评估价，是为了让委托