浅谈营改增后房地产行业的财务管理重点及难点

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1、浅谈营改增后房地产行业的财务管理重点及难点潘立伟（广西金川阳光城实业有限公司，广西南宁530000）摘　要：营业税改征增值税是国家税制改革的一项重大安排，有利于减少营业税重复征税，使市场细分和分工协作不受税制影响，其对中国经济发展方式转变、产业结构优化、税制体制完善产生深远的影响，有助于增值税体系的完善以及增值税收入的增加，提高城市竞争力。对营改增过程中遇到的问题和困难、建议和诉求，企业要定期收集和分析，以改进财务管理，本文就我国房地产税务管理现状谈起，简述了营改增后房地产行业的财务管理重难点，并提出了加强财务管理的方法，

2、旨在落实国家减税政策，促进房地产健康发展。..关键词：营改增；房地产；财务管理；核算；发票中图分类号：F230文献标志码：A：1000-8772（2015）01-0075-02营业税改增值税改革的目的之一就是将营业税的抵扣链条重新衔接起来，规范营业税环环相扣的税款抵扣制度，减少重复征税，从而降低企业的税收负担。房地产行业应对将要进行的营改增税负情况进行测算并对比，研究实施此项税收改革对行业及相关企业的影响，提出应对政策建议，这有利于更好地贯彻落实国家结构性减税的重大部署，让企业了解税改过程中可能遇到的问题，做好营改增的各项

3、准备工作。一、当前我国房地产行业税务管理现状自1994年财税体制改革以来，我们已初步建立了房地产税收体系，但我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度，从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，由于营业税没有抵扣机制，这种双重价内税实际上是加重了房地产行业的税负。房地产从开发、销售、保有、交易等各个环节涉及到的税几乎涵盖了我们国家大部分的税种，主要有：营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、城建税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税等，税种纷繁而复杂。鉴于我们当前纷繁复杂的房地产税收制度，我们

4、有必要因地制宜，因时制宜的对房地产税收制度进行深入改革，有效的发挥税收调节功能，建立起现代房地产税收制度，构建房地产持续、健康发展的长效机制，当然这之间还有很长一段路要走，因此我们探讨是否可以考虑将房地产行业纳入“营改增”范围，作为房地产税制改革的破冰之旅。二、营改增对房地产财务管理的影响1.营改增要想实现预期的结构性减税的功能，税率的设计是财务管理的重点。营改增对房地产行业的影响关键在于增值税税率的设计，首先，“营改增”从根本上解决了对企业营业税重复征税、税率过高等问题，进而可以减少企业的纳税额度；其次，增值税税率在现行

5、增值税标准税率17%和低税率13%的基础上，新增11%和6%两档低税率，降低了企业纳税负担；第三，由于所购服务的增值税额可作进项抵扣，因此“营改增”同时降低了购买服务本来就缴纳增值税的企业的纳税负担。目前，从实行“营改增”的试点城市与试点行业的成效来看，有多数的企业都实现了税制改革的预期目标，有效地降低了原有的纳税额度，实现了企业经济效益的稳步提升。尤其是“营改增”中对于中小企业按3%税率征税的政策，对中小企业的生产力起到了大大解放的作用，扩宽了中小企业的未来发展空间。以北京、上海等试点城市的第一季度的财务信息反馈来看，有

6、近七成企业的财务负担有明显下降，提高了企业的经济利润及市场竞争力。2.营改增要想实现预期的经济效益，会计核算和发票的使用同时变动是财务管理的难点。“营改增”使得会计核算科目和方法也会发生变化，如果参照原来的营业税核算服务发票金额即为取得服务收入，实际发生的列支为相应的成本，收入额（或者收入差额）×税率=税收。而在营改增后应纳税额是本期销项与本期进项之差，进项和销项税额则分别通过应交税金来进行核算，上述可以看出税金的核算、收入核算、购入服务等都发生了变化，这种变化相对应的也致使发票的使用管理发生了变化。税务部门对增值税专用发

7、票的管理更加严格，因为增值税专用发票对企业对外提供服务产生的销项税额和企业日常采购商品、接受服务环节产生的进项税额有直接的影响，进而会对企业增值税的缴纳金额产生影响。因此，很多企业在发票使用方面的相关标准都会进行一些变动，由此以来，管理制度就会相应产生很大变化。三、营改增后房地产财务管理思考1.做好营改增税负测算和评估。随着营改增在房地产行业的深入发展，为了适应营改增，房地产行业应深入研讨，科学测算和分析改革对企业税负的影响，充分运用税收政策，整合资源、优化流程、细化分工、转型升级，适时调整企业经营战略。流转环节增值税税负

8、的高低主要取决于3个因素，包括税率、可抵扣项目以及增值税税负能否向下一环节转嫁。营改增税负测试，即对改革带给企业在盈利、税负、现金流等方面的影响进行评估，测算出改革前后税负的变化情况，以便能够事先对企业的业务流程、会计系统、税务申报等方面进行合理的改变，规划出对房地产企业更为有利的税务管理形式。2.加强