“营改增”后房地产企业的税务筹划探析

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1、“营改增”后房地产企业的税务筹划探析摘要：2012年税法改革将上海作为试点城市，推行营业税改增值税的改革；2016年5月，又将改革深入推至房地产行业、金融业、建筑行业以及生活服务行业。这一颠覆性改革，打破了流转税制下营业税与增值税一起征收的状况。房地产行业是关乎百姓家庭幸福和国家经济发展的重要支柱性行业，新政策实施的大环境下，房地产企业经营将遭遇更大的风险和挑战。本文关注房地产企业受到“营改增”的影响，以及在增值税税制下应当如何优化其税务筹划。中国3/vie　　关键词：营改增；房地产企业；税务筹划　　一、“营改

2、增”税制改革背景分析　　（一）1994年，中国税制进行改革，将增值税的纳税范围拓宽至货物销售、修理加工以及劳务分配，增值税变成了中国间接税的首要税种。在增值税实施的十几年中，提高了中国财务管理水平。但是也出现了很多弊端，像固定资产抵扣问题，重复征税问题，专业分工问题也一直限制着企业管理水平的提升，尤其是像房地产企业，建筑施工企业这类牵涉范围广的大型企业。因此，税制改革是必然之路。　　（二）2012年1月，“营改增”在全国推行，改革势不可破。“营改增”顾名思义就是对项目统一征收增值税来替代原来征收的营业税。增值税

3、是一种对产品和服务增值的部分进行征税的税种，可以明显减少重复收税问题。这一改革的良处甚多，对于整体经济来说，支持了第三产业发展，倒逼产业结构调整升级，同时提高和完善了国家税制。对于企业来说，“营改增”帮助改善重复征税问题，降低企业运营成本，提高企业在国际中的竞争力。　　（三）全面深入的改革需要一个过程，2013年国家将交通运输业和服务业纳入改革试点，2014年将电信业、邮政服务业纳入改革内容。到了2015年，房地产行业的“营改增”改革已经是箭在弦上的工作了。但是，房地产行业涉及业务范围广，项目成本结构复杂，所涉

4、及税种数量多，导致其改革方案迟迟未出台，改革难度可见一斑。国家于2016年终于将改革推至房地产行业和建筑施工行业。一直以来，房地产企业增值税的税率高至11%，再加之土地不能进行抵扣，一直都承受着沉重的税收负担。所以，对房地产企业进行“营改增”受到了从业人员的高度重视，在新的税制环境下进行纳税筹划，谋求企业更好的发展是他们共同的目标。　　二、实施增值税制对房地产企业的影响　　（一）增值税制下，房地产企业税收负担增加的方面。房地产行业“营改增”改革后的抵扣项目会减少很多。首先，房地产企业所涉及的业务范围很广，原材料

5、种类数量也大。但是采购原材料的单位不一定全部都是具有开增值税资格的公司，那些与个人或者私营性质的施工材料供应商之间的交易就无法取得增值税专用发票，进而无法进行抵扣，增加了税收压力。其次，房地产企业存在项目施工这一环节，工地上作业的工人结构比较特殊，农民工就不具备纳税资质，对于这种情况的处理国家还没给出具体的解决方案，这样房地产企业的纳税数额就增加了。所以，在实施增值税制下，这两个方面会增加企业税收，增加企业成本。　　（二）“营改增”后房地产企业税收额减小的方面。除了上面涉及的�筛鲆蛩氐贾缕笠的伤笆�额变大，在增

6、值税制下，也有减小税收的因素存在，土地出让金就是最主要的一个因素。土地出让金一直都是房地产企业成本的主要组成部分，甚至高达四成。在推行“营改增”改革之前，土地出让金是无法抵扣的。但是增值税制下，国家出台明确规定，房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额，增值税计算的基础数额变小，缴纳税基的变小也导致增值税数额下降。这一政策给房地产企业带来了红利，企业的纳税压力减轻了。土地出让金的抵扣在减小企业运营成本的同时也有望让土地价格回归理性水平。　　（三）“营改增”对资产负债表中数额产生影响。房地产企业的一个特点是固定资

7、产占总资产的相当大的比例，一旦资产数量变化就会引起资产负债表内容变化。在营业税制环境下，企业购进固定资产的增值税无法抵扣，再次计入企业成本，引发重复征税问题。但是在增值税制下，企业在购进固定资产以后可以用自己取得的发票抵扣增值税进项税额，这样固定资产的入账价值就变小了。企业的总资产也会变小，企业的负债率自然而然就上升了。同样一种企业状况，只是税制发生了变化，资产负债表的解读就有了差异，“营改增”后，资产负债表所表现的企业财务风险明显大于之前。　　（四）“营改增”会对企业的现金流产生影响。房地产企业有一个特点就是

8、房地产项目的开发一般历时好几年，企业一般采用预售的形式进行营销，得到的收入需要先向政府交纳税款。但是房地产施工时，财务成本受到施工工期影响，企业成本会随着工期的变化而增加。企业一般采用垫支增值税销项额资金的方法来开工，这样就导致了企业的大量现金被占用。这些垫支的销项税额只能等到一年结束后，根据增值税发票来进行抵扣。现金被占用会导致房地产项目资金链出现问题。　　（五）“营改增”之后会带来