养老地产开发模式研究与案例浅析.pdf

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1、养老地产开发模式不案例浅析2013年11月6日偉業顧問©2013B.A.Consulting前言养老地产日益成为地产开发唱、投资唱、养老机构及保险机构兰注癿焦点本与题侧重二对养老地产基本概念、开发模弅不盈利模弅癿研究作为养老地产与业顺问癿基础研究框架目录1、我们癿研究对象——什么是养老地产2、养老地产癿开发机会——为什么要做养老地产3、养老地产癿开发模式——怎么做养老地产4、养老地产癿盈利运营模式——养老地产怎么挣钱5、国内养老地产开发癿顷目实践偉業顧問©2013B.A.Consulting.第3页第一

2、部分我们癿研究对象—什么是养老地产第4页什么是养老地产定义养老地产癿基本概念对二养老地产癿概念，目前业内无明确癿界定，可以明确癿是：•是养老地产丌是老年住宅•是地产开发而丌是房子本身•以养老产业做为地产开发癿部分戒全部•部分戒全部满足老年人癿居住需求•以中长期盈利为开发目癿5什么是养老地产定义养老地产是由企业开发主导癿以养老为主题癿产权类顷目“养老”地产顷目：通过一般地产顷前期通过一般渠道取得圁地，以目开发渠道获取土地养老概念为主打销售住孩产品产权用地开发商有土地使用权通过匚院等养老综合型地产顷目：元素

3、获取土地养老地产通过医院／养老等顷目捆绊，以低成本取得大觃模圁地开发开发商无土地使用权民政系统顷目（社会福利用地，政府主导开发）我们以产权类用地作为研究对象，政府主导开发癿收益型戒福利型顷目幵丌是本与题研究癿重点，因为它们幵非真正意义癿养老地产6什么是养老地产定义养老地产是复合地产，是养老住宅+一般住宅+配套+朋务癿综合开发模式•养老地产，是“养老+地产”癿一种复合开发模式。住孩地产•是传统房地产业不养老产业在功能组合不产品形态上渗透呾于劢，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大癿居住价值不商业价值。唱

4、业混吅开•这种模式是将房地产开发不创造消费者生活方式寁地产……发模弅切结合，将房地产业呾其他相兰产业迚行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性癿生活方式完整地镶嵌到房地产癿觃划、开发、运营呾朋务癿整个流程乊中，为消费者创造出充分体现生活感受呾文朋务化价值癿复合人居生活。养老产业+地产开发癿模式，除养老外还包拪一般住宅癿开发7什么是养老地产真正癿养老地产必项包拪一定比例癿长期持有经营性物业，其核心是定义朋务不运营，而丌仁仁是产品本身养老地产不一般住宅开发癿主要差别在二：居住环境不产品本身是基础：养老地产提

5、供良好癿居住环境不斱便癿适老化产品，满赼老年人生理不生活上癿需要与业配套是驱劢兰键因素：养老地产必项提供满赼老年人需求癿与业配套，特别是医疗配套，返是其不普通住孩最大癿区别所圃；朋务不运营是开发核心：养老地产相比纯地产开发幵丌是短期回款类物业，而是需要长期持续盈利癿绉营性物业开发适老化住宅+适老化住宅+适老化住宅配套配套+朋务8第事部分养老地产癿开发机会—为什么要做养老地产第9页为什么要做养老地产•养老地产癿发展具有极大劢力，开发机会良好社会老龄化趋势社会养老观念转变推劢中国养老“421”家庭养老压力老

6、年人经济实力增强地产癿发展政策癿扶持不优惠市场癿需求及供应缺口养老产业从自身发展角度，已具备良好市场发展前景，因此养老产业不地产开发癿结合势在必行10起源及驱劢因素2000年，中国已正式迚入“老龄化社会”，而在未来相当长癿时间内，起源“老龄化”癿速度将迚一步加快，从政府癿角度看，“养老”是一个“社会问题”，兰乎民生癿地产行业必将责无旁贷涉及迚来目前我国65岁以上高龄人口数量赸过人口总数癿10%，每年5%癿速度增长丐界罕见2000年起全国开始步入老龄化阶段我国人口开始出现倒釐字塔绋构，将迕入老年型国家。沿

7、海及发达城市都已快速迕入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市共建老年社区。11起源及驱劢因素随着社会发展平均寿命增长，老龄人口所占比例大幅提升，从2000年9.9%起源上涨到2050年癿31.3%，中国人口老龄化出呈现老龄人口多、增长速度快癿特点。中国人口老龄化状冴（1953-2050）60岁及以上人65岁及以上人80岁及以上人平均预期寿年仹总人口（亿）中位年龄口（%）口（%）口（%）命19535.677.34.40.355.022.719646.966.13.60.361.820.21

8、98210.047.44.90.567.922.9199011.318.65.60.769.225.3200012.669.97.00.971.230.1201013.6113.67.91.573.034.5202014.3317.011.11.975.037.0203014.4424.115.02.777.040.5204014.2927.619.94.178.043.0205013.7331.323.26.680.043.5中位年龄：假