中外养老地产开发、盈利、融资模式及案例

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1、中外养老地产开发、盈利、融资模式及案例在房地产行业暴利盛行的年代，越来越多的人在思考未来房地产的发展方向，而养老地产无疑是一块诱人的大蛋糕。养老地产在我国地产界一直被认为“养老+地产”，是产业地产的一个分支，类似于商业地产、旅游地产。投资与收益的不匹配是困扰养老地产的核心难题，然而在政府、企业和金融机构的共同努力下，养老地产已经迎来盈利的曙光。一、养老地产的兴起背景根据2011年由杭州市民政局和浙江大学城乡规划设计院有限公司编制的《杭州市养老设施布点规划（2010-2020）》中对养老设施的定义为满足老年人各种物质与精神照料、医疗以及社会服务需

2、求建立的居住建筑和公共建筑。一般认为，这是关于养老地产的最为接近的定义。从学术领域来说，养老地产最早的研究起于2009年。中国知网上收录我国学术界设计“养老地产”自2009年至今共有700余篇期刊论文。从实践上来说，2000年北京太阳城房地产有限公司以开发老年社区的名义拿下600余亩的地块，其中200亩用来建造老年公寓，此项目被认为是我国“养老地产”项目的开端。我们认为，养老地产的兴起主要有三个方面的因素，分别是政策、市场和人口。（一）政策因素在供给侧结构性改革的背景下和社会需求的刺激下，养老地产将迎来一个蓬勃发展的时期。2013年以来，养老产

3、业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。例如，北京市国土局在2013年年初公布的全年5650公顷的供地计划里，第一次单独列项养老设施用地，供应100公顷。无独有偶，2013年年末，深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制，以办公用地基准地价标准的30%测算，推出经营性养老设施用地。另外，对由房地产开发商微利经营的老年地产应视同为

4、非盈利单位，政府也会对其给予相关的优惠政策。具体地说，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费。例如河北省曾出台文件鼓励民办老年地产，地产项目可以享受以下优惠政策：●对符合规划的养老服务机构和项目，优先审批；●对新建养老服务业项目用地，在地价上适当给予优惠，其国有土地使用权出让金收取标准适当降低；●经民政部门审批认定的养老服务机构，免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费；市政基础设施配套建设费酌情给予减免；免交水、电、气增容费和供排水设施使用费；●对非营利性养老服务机构，免征企业所得税、房产税、土地使用税

5、、车船使用税、耕地占用税；●金融机构为养老服务业提供信贷支持等等。（二）市场因素1.养老地产的加速时期正在到来绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。加速时代的到来，说明养老地产行业正在向传统行业回归。但是相比传统行业，养老地产的利润率相比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平。这些都说明，加速时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。2.房地产企业的盈利模式正在发生变化传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是

6、市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，地产商将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，这些盈利模式已经初现端倪，未来会更加明显。（三）人口因素1.人口老龄化和家庭结构缩微化2040年达4亿左右，约占总人口25％，中国将成为高度老龄化的国家。同时，“421”家庭结构模式变迁和缩微化导致传统的家庭养老压力加大。此外，421的家庭结构推动养老地产的发展。4:2:1的家庭结构给单纯依靠家庭养老的传统模式造成巨大的冲

7、击，需要建立完善的社会养老体系。目前，我国老龄化加速的同时，家庭“空巢化”进一步加剧。据统计，城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%。2.养老服务社会化和城市服务体系化中国发达地区的大中城市，有着较高的老龄化程度以及高水准的养老服务社会化程度。在中国人多地少、大城市经济发展水平较高以及城市服务集中完善背景下，必然走养老服务设施集约化道路。分散的传统式家庭养老，如要排解老人孤独感及进行必要的照看护理，需要子女付出较多的精力、财力和时间，在整个社会工作生活压力较大背景下很不现实，必然导致较高社会成本。虽然养老地产的发展背景利好，但是目前国内

8、养老地产区域分布不平衡，目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。二、国外养老地产模式（一）国外养老地产参与主体西方发达国家