部分农村土地流转模式评价

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1、部分农村土地流转模式评价农村集体土地流转在我国已有相当一段时间的实践探索，特别是耕地流转，已由早期农户的个体行为变成纳入管理、正在向统一组织过渡并逐步规范的交易行为。而作为农村土地流转的另一个重要组成部分的集体建设用地流转，也形成了不少地方做法，这些都为农村土地流转的法律定位，尤其是为中央构建城乡统一的建设用地战略规划奠定了基层实践基础。一、耕地流转耕地流转开始较早，在农村广泛流行，流转方式（见表1）也多种多样。表1农村耕地流转模式对比模式优点缺陷评价转包在集体经济组织成员间形成生产要素的优化配置。仅限成员内部流转，作用有限。（1）

2、内部流转限制了资本、技术和品牌向农业生产领域转移。（2）自发无序，难以形成规模效应。（3）合同期限短，受让或承租一方存在严重短期行为甚至不法行为。（4）法律依据模糊，易产生流转纠纷。出租在土地收益基础上增加农民非农收入，有利于农村劳动力向第二、三产业转移。契约稳定性较差，承包和出租期限有一定限制。转让有利于土地集中，便于农业规模化经营。（1）在文化水平较低，素质较差的状态下，一次性收益大多用于子女婚事或非法集资，较少用于社会保障，一旦收益用完或出现风险需政府“兜底”。（2）缺乏法律规范，容易产生转让纠纷。互换形式简便，有利于农业生产

3、。仍属低水平、低层次流转抵押有助于解决农业生产资金紧张产权不明晰信托及时掌握市场信息，便于科学引进不同土地所需要的不同配套产业。属于耕地流转的顶级形式，案例很少，缺乏更多可供借鉴的经验。耕地入股大多由集体经济组织组织进行，突破了耕地仅限内部流转的羁绊，实现了土地集中、连片、统一流转，从而产生了规模效益，形成了生产要素的优化配置，确保了长期中的收益稳定，是耕地流转的发展方向。入股延长土地收益链，促进农业生产要素合理流动，优化组合，提高农业专业化、现代化水平。因风险较大，更适合在具备一定经济基础且已形成一定产业形态的地区推广。其中，转让

4、和抵押等流转方式扩大了作为承包田的耕地的流转外延，超出了有关法律许可，而入股等流转方式促进了农业的产业化和规模化，一定程度上实现了农民、企业和国家的多赢，是今后耕地流转的发展方向。同时由于各地条件不同，流转方式和效果也不一样。比如经济发达地区因农民大量市民化，转让案例较多，而经济欠发达地区出租、互换案例较多；沿海地区盛行民间借贷，承包田抵押案例很多，而靠近城市的耕地潜在的市场价值更高，故以耕地作价入股，组建农民合作组织统一流转的案例更多。二、建设用地流转（一）江苏宜兴的年租制——“繁荣下的隐忧”宜兴市的农村建设用地流转最早可以追溯到

5、上世纪90年代初的乡镇企业改制时期。经过20几年的发展，宜兴集体建设用地流转逐渐形成了以“长租短约”为特色的年租制。1.流转方式。宜兴集体建设用地流转的主要形式是“出租”，即村集体将土地使用权出租给集体以外的企业使用，具体租赁年限由市国土资源管理部门和农村集体经济组织与土地使用者在租赁合同中约定，但租期不能超出规定的最高年限，租金标准由各镇（园区、街道）参照市政府公布的基准地价，经有资质的评估机构评估后确定。租赁年限一般不超过5年，2010年后又改为3年一签，租金调整周期也是3-5年，调整幅度一般不超过20%。2.实施主体。宜兴市的

6、集体建设用地主要由乡镇街道或村级经济组织主导，将除国家法律规定的4种划拨用地和出让用地外的其他非农建设用地全部列入租赁范围。租赁中涉及的利益主体包括地方政府、村集体、农民及用地企业。地方政府负责政策标准的制定，具体实施是村民、集体和企业三方谈判，签约实施后缴纳有关税费。3.收益分配。租赁收益的3%上交办理土地登记手续的国土资源部门，剩余97%归村集体经济组织所有。村集体以小组为单位，将其中一部分租赁收益返还给小组成员（按人或项目比例分配），其余作为小组的村公益金，用于公益事业和基础设施建设，一般是30%作为村集体管理费用，70%用于

7、基础设施建设维护。4.评价。年租制是一种以集体建设用地使用权出租为主要流转方式的制度，它的发展有赖于宜兴当地发达的工业背景，政府的政策支持也为集体土地流转提供了方便。集体建设用地的大规模流转不仅为当地带来了可观的租金收入，促进了农村基础设施的改善，而且增加了村民就业，分享了土地增值收益，加快了农民的致富步伐。然而，缘于制度障碍，集体建设用地流转远不如国有土地那样“理直气壮”，村集体缺乏租金标准的话语权，依靠政府行政指令才维持了一个较低的标准下限。同时，年租制易形成土地用途监管的“灰色地带”，存在乱占或变相侵占农田的隐患。（二）湖北沙

8、洋的招拍挂——“只欠东风”的尴尬作为统筹城乡经济发展的重要举措，2003年湖北省国土资源厅将沙洋县确定为集体建设用地流转试点，也正因为如此，沙洋县的集体建设用地流转设计比较系统完整。1.流转方式。除了集体独自自办的企业用地、集体公共公