固定收益专题报告：现房销售延伸思考：银行信贷何去何从.docx

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1、目录现房销售延伸思考：银行信贷何去何从？1引言1房企的融资结构和银行的角色扮演1房地产开发周期资金来源分析2现房销售对银行资产端有何影响？5现房销售对银行新增开发贷的影响5现房销售对开发贷和按揭贷量价影响的推演6结论7插图目录图1：房地产项目各阶段资金来源示例2图2：房地产开发资金来源占比情况（单位：%）2图3：房地产开发资金来源中自筹资金及其占比变化情况（单位：%）3图4：国内贷款分项占比（单位：%）3图5：房地产开发资金来源中银行贷款及其占比变化情况（单位：%）3图6：房地产开发资金来源之定金与预收账款及变化情况（单位：%）4图7：房地产开发资金来源之按揭贷款

2、及变化情况（单位：%）4图8：房地产开发资金来源之应付工程款占用及变化情况（单位：%）5图9：新增人民币贷款和新增房地产开发贷款走势（单位：亿元）6表格目录表1：2016年以来金融监管政策对房企融资渠道的收缩1表2：现房销售制度对新增开发贷的影响估算6表3：现房销售下银行资产端房地产开发贷款和个人住房按揭贷的量价推演7现房销售延伸思考：银行信贷何去何从？引言2018年10月12日，广东省中山市的两宗地块出让条件以“出让后实行商品房现售”明确标示，接下来10月17日至11月14日，将有10宗现售地块公开出让；10月19日合肥市房地产管理局发布的《关于加强新建商品房现

3、房销售管理工作的通知》指出，为深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。虽然当前现房销售尚未制度化，但地方政府纷纷尝试通过“现房销售”相关政策，抬高房企竞拍门槛，遏制哄抢土地抬高房价。若未来的市场条件逐步成熟，供需双方对现房销售的接受度上升，现房销售作为房地产长效机制的一部分可能逐步进场，在此情景假设下，我们对房企的融资模式进行深入探讨，在此基础上推演商业银行资产端及其收益可能受到的影响。房企的融资结构和银行的角色扮演若将房地产开发阶段简单二分为拿地阶段和建

4、设阶段，拿地阶段目前在多地土拍中均要求开发商使用自有资金；而建设阶段，在现行预售制下，根据《城市商品房预售管理办法》规定：“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间”才可申请商品房预售许可证，因此建设阶段前期开发商主要使用外部贷款，主要包括银行房地产开发贷和非银贷款以及外资（占比微小），待达到预售阶段后即可利用预售回款偿还前期贷款，并利用剩余和后续回款进行后续建设投资。近年来地产调控趋严下房企融资收紧，非银贷款渠道受限，本文将聚焦分析银行贷款项及其对银行资产端及其收益的影响。2017年末发布的《关于规范银信类业务的通

5、知》和2018年初《商业银行委托资款管理办法》对房企表外融资在资金用途、通道业务、投资管理等多方面进行收紧，银信合作向房地产开发商投放非标贷款的道路渐被封堵，因此开发商的前期开发资金将逐步回归银行开发贷为主的融资结构。由于资产负债的对称性，地产开发商的负债端对应的商业银行的资产端，在相关报告《债市启明系列20180928—关于房地产预售制度的讨论：房地产投资何去何从？》中，主要从房地产开发商的角度分析现房销售对房地产投资的影响，本篇报告则站在商业银行的角度，探讨现房销售对银行资产端及其收益的影响。表1：2016年以来金融监管政策对房企融资渠道的收缩时间监管文件主要

6、内容2016.7《商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》规定商业银行理财产品投资于非标准化债权资产，期限不能错配，非标余额亦不得超过该理财产品余额的35%。银行理财产品的特定目的载体不得直接或间接投资于非标准化债权资产，银行亦不得为非标准化债权资产或权益类资产提供任何直接或间接、显性或隐性的担保或回购承诺。2017.4《关于银行业风险防控工作的指导意见》（银监发[2017]6号）房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试；加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域

7、；各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。2017.5《2017年信托公司现场检查要点》重点检查如下业务：通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务；“股+债”项目中存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款2017.12《关于规范银信类业务的通知》不得利用信托通道掩盖风险、规避资金投向、资产分类等监管规定，不得通过信托出表融资。201

8、8.1《商