关于疏导结合调控中国的住房空置率

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2、宅装修后能等多种调控手段.关键词住宅空置率房地产调控陈杰，复旦大学管理学院产业经济学系副教授、博士、复旦大学住宅政策研究中心执行主任.（上海：200433）最近国内界关于我国住宅到底有多少处于空置的争论很多，包括《人民日报》、新华社内的大媒体也连续对此问题做出深度报道或播发多篇评论.由此，住宅空置率问题的讨论达到了一个空前的热度.但住宅空置率到底以不以统计？中国的住房空置率大概是多少？统计住宅空置率这个指标究竟有什意义？当前社会界对这个指标的热烈关注是不是过度了？对于处于空置状态的住宅，我们又该有怎样的政策应对？当住宅空置率媒体上展开空前大讨论后

3、，这一系列基本问题仍然困扰着我们.笔者希望通过对这些问题作初步的探索和解答，以期引起学术界对于住宅空置率的更深层次的探讨.住宅空置率完全是以统计的8月11日国家统计局新闻发言人盛来运答记者问时表示，目前国家统计局还不能精确统计住宅空置率情况.对此的解释是，空置率和空置面积概念不是很清楚，技术上也很难办到.事实上，有些专家也曾鼓吹空置率没有明确定义，不测量.但基于笔者对国外房地产市场统计的了解，空置率不测度的说法完全不能成立.世界上有很多国家和地区都统计住宅的空置率，从美国、欧盟、新加坡到香港、台湾，都定期收集和发布住宅空置率的数据.美国统计署更是

4、自从1965年开始统计住宅的空置率，且分成自有房和租赁房来统计，每个季度都发布调查结果，至今经45年，社会上认度很高.这些先例充分说明这个指标定义上是存具有共识的清晰标准，技术上也完全是以统计的.实际上，综合国对空置住宅的定义，性质差别也不大．[2]总体上都接近以调查时间点上是否有人以此为常用住为准则.以美国为代表，果没有人常住则视为空置住宅，但果能通过查询住宅和房屋小论文格式从机制上消除地方政府为了土地财政而进行的囤地行为，大力增加保障房和普通中套型商品住宅的供应，是当前抑制房价的正途.更长远一些来说，不对目前的住宅开发制度、土地供应制度至财税

5、制度整体上做一个大手术，不从根本上改变供需失衡状态，仅靠增加首付、收缩信贷等手段来扬汤止沸，只想把矛盾向后推，那是不能达到房价的长期稳定的.此时，出越多的调控只会越加剧房价的波动频率与幅度，而不是减缓.样，果房价跌不下来，不是供不应求，而更多是为投机仍然猖獗，囤房仍然疯狂，那是药方不够猛、药量不够足.对应的政策是，还要加足马力，坚决执行到位.但直接去评估住宅市场上此时此刻是供需平衡还是供不应求，往往很难操作.我们需要借助于空置率数据.这是为什欧美国都很重视住宅空置率的原.很多学者都认为是住宅市场景气的这篇疏导结合调控中国的住房空置率文章原创出处：

6、shuoshilunwen/62767.晴雨表，住宅资源配置效率的指示灯.何看待空置住宅一方面我们要承认一部分的住宅空置有其合理性，住宅市场是有流动性的，不能做到每套住宅时时刻刻都有人居住，尤其租赁住宅客观上需要有一定的空置率，以保持更新维护和对新增人口的接纳能力.这种空置率为摩擦性的，国外学者称为自然空置率.，o]但另一方面，过多的住宅空置，不仅是对资源的极大浪费，而且对市场危害很大.从原理上来说，房屋以空置，是为持有成本低.那对于处于空置状态的住宅，应该采取必要的税收手段，尤其是通过加大持有环节的税收，增加空置的成本，逼出恶意性、特别是为了投

7、机炒作而空置的住宅，让量多的住宅资源为人们使用，及早发挥应有的作用，也给市场一个明晰的供需信号.当前社会公众对物业税有很高的呼声，这正是其中一个原.但物业税短期内还存太多的制度和技术障碍.最突出的问题是，开征物业税对当期级政府缺乏激励，政治和市场风险却很大.此笔者判断几年内政府都很难出台对住宅持有环节的普遍性课税.那对应空置房，从以下几点着手：第一，以减税免税来鼓励出租.有不少学者曾经提议，能不能征收谓的房屋空置税从而逼出空置房？事实上这技术上是无法做到的.但反过来的思路却是行的，以减税免税来诱出空置房.现个人出租房屋要征收10%的综合税负，实际

8、上基本收不到，反而把房屋租赁变成了私下操作的地下交易，拥有多套房的人怕麻烦，干脆闲置也不出租.此政府部门大方一点，豁免租赁房屋的税费，税