2007年重庆华宇老街印象市场分析及产品建议推广

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1、华宇●老街印象市场分析及产品建议推广目录一、前言二、石桥铺区位分析1、总体区位介绍2、板块市场分析3、板块房地产市场分析4、板块未来发展方向及市场走势预测5.板块市场特征小结三、竞争对手分析四、项目SWOT分析1、项目的优势2、项目的劣势3、项目的机会4、项目的威胁五、项目定位及消费客群分析1、项目定位2、项目消费群定位3、定位分析4、目标客群分析六、产品及社区建设建议1、建筑风格建议2、户型设计建议3、园林景观设计建议4、商业街布局建议5、项目配套设施建议6、智能化设施建议7、物业管理建议8、交房标准建议

2、一、前  言项目开发的成功与否决定了企业的生存和发展，因此行之有效的项目推广，既能为企业带来丰厚的利润，更能为企业塑造良好的品牌形象。本报告分别对项目的区位、产品本身存在的优势劣势机会与威胁、消费人群、竞争对手等进行详细分析比较得出我们对产品的建议。同时，本报告结合了自身各项资源优势，进行了有效的合理配置，充分利用了华宇集团的品牌优势，以及华宇一贯坚持的“以人为本”的经营理念，对项目的宣传推广上进行了深入细致的研究，得出了较为适合本项目操作的各项结论。但报告中因诸多客观因素尚未确定，未来市场的变化难以准确预

3、测，诸如项目工期和财务计划的不确定性、市场状况的变化以及建材市场形势的不断变化、未来周边潜在竞争项目的发展状况等的存在，使得本报告仅能提供参考。因此，其所涉及的相关部分仅为设想和建议，具体操作执行应根据当时的市场条件进行确定。二、石桥铺区位分析总体区位介绍从区位上看，石桥铺是重庆主城西部的交通咽喉，早期为重工业及加工业集中区。随着城市的发展，该区的产业结构开始发生变化，高新产业逐渐替代原有的机械工业，而在城市化进程中，早期的部分工业企业逐渐转型或外迁，而且在这个转变的过程中，早前形象较差的老住区开始拆建，大

4、量原住居民向外拆迁。改造后的新区，第三产业发展迅速，商业集散区逐渐形成并成熟。伴随着旧城改造的全面推行，未来该区的改造空间依然存在，产业结构呈多元化发展，这必然会带来更多的人口入住，产生较高的居住需求！板块市场分析（一）石桥铺板块1.板块范围该板块东接渝中区石油路，西临沙区联芳园，北依平顶山，南临陈渝高速陈家坪段。2.板块概述石桥铺板块地处重庆西大门，为重庆交通枢纽之一，有众多公交线路经过于此，交通较为便利，转盘附近地段商务配套和商业设施较集中，但缺乏大型商业设施支撑。该版块中的石桥铺高新科技开发园，占地约

5、2平方公里，自93年5月开发建设以来，现已成为重庆市发展高新技术产业的基地，城区绿化率27%，形成办公、生产、居住、商业和公园等五大功能区。石桥铺街道常住人口8万多，流动人口4万多。石桥铺街道所辖区域内，IT产业集中，从业人员达1.2万人。3.板块房地产市场供应分析板块在售物业户型配比统计表房型面积段套数比例一房27-58m2140443.40%二房50-83m2107133.10%三房90-120m260819%四房120-140m21003%跃层158-220m2501.70%合计3233100.00%

6、当前石桥铺在售楼盘已推出单位共约3233套住宅，其中一房所占比例最大，占整个板块的43.40%。主要是源于上方新人居A栋的放量和奇峰自由湾总共推出的一房的放量。两者皆为该区中档品质的楼盘，前者于6月3日开盘，目前销售情况一般，主要是走低总价、低品质路线，其客户群体主要以积蓄较少的年轻白领群体和并不注重居住品质、以中短期居住为主要目的个体经营户为主，档次不高。后者由于是本区内推出较早的小户型小区，一房已经基本上去化完毕，目前主要剩少量面积稍大的两房。二房所占比例其次，占整个板块的33.10%三房和四房比例相对

7、较少，占整个板块的22%，主要是源于南方新城北苑和风林丽舍两个组团的放量和渝洲新城（二期）的部分放量。前者依靠南方集团在本板块的品牌影响力和南方新城的规模优势，目前去化情况良好。后者主要是借助项目所打造的渝洲五金城以及区位优势，吸引了大量的本区域个体私营业主。跃层户型所占比例最少，主要来源于南方新城风林丽舍组团，由于是本区域首个城中心花园洋房社区，因此市场关注度较高，去化情况良好。4.板块房地产市场去化分析据不完全统计，板块目前共有6个楼盘再售，渝洲新城本月销售50套，其二期推出的4、5、6栋为3栋高层，推

8、出房源较多，选择面大和渝洲五金城带来的大配套是热销的原因，目前均价为3250元/平方米。进跟其后的南方新城北苑和风林丽舍两个组团，目前销售情况良好，主要是依靠南方集团在本区域的品牌影响力和项目的规模优势。位居销售第三的是奇锋自由湾，该盘每月销量起伏不大，目前所剩房源不多。6月3日开盘的上方新人居，为本区域后续了新的力量，目前销售情况一般。西亚怡顺佳苑由于其地理位置较差，周边配套相对不够完善，但凭借其相对较低的均价