市场分析及推广建议

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1、12前言——关注大的市场态势1、中央宏观调控大幕渐启，“政策变化”将成为2005乃至今后数年的关键词；2、郑州市场竞争日益激烈，北区物业水平向中高端转变；3、高价盘销售不同程度地出现瓶颈；4、政策与市场的变化对大型社区的运作提出更高要求。3区域市场概况/竞争个案/SWOT分析Chapter1市场分析4为了更好的把握北区住宅市场供应现状及其所面临的竞争态势，综合考虑区域共性、客户偏好以及产品、价格有无可比性等多方面因素，我们将此次调查的范围明确界定为“南阳路以东、东风路以北、文化路以西、新柳路以南的区域”。[市场研究样本]5选取这一区域7个具有代表性的楼盘：1、地块接近2、具有同比竞争

2、性6⑴该区域位于“北移东扩”的城市发展主方向上，逐渐成为郑州中档住宅片区的集中地——未来郑州“中央居住区”。⑵高教密集区，人文色彩浓厚;交通便利，日常出行方便。⑶区域周边生态环境较其他区域优美，但现在仍属于起步阶段，市政配套及生活配套不足;⑷随着市政配套的完善和居住氛围的形成，片区住宅价格将会继续攀升；但由于供应市场的巨大，未来市场竞争也将会日趋激烈，同时片区的住宅产品将会日趋多样化。智信观点7⑴目前，多层仍占据片区住宅市场的主流地位，各楼盘后期建设规划中小高层比重加大，逐渐成为主流。⑵在售楼盘在物业搭配方面，基本是以多层为主，同时附带少量的小高层；有亚新美好时光是纯粹的多层社区。⑶

3、该区域将出现较多的经济适用房项目。物业形态8大河春天——国内首创教育园林社区9楼盘名称大河春天开发商河南思达置业有限公司总建筑面积50万平方米本期推出5栋多层主力户型135-150m2三房均价2900元/m2本期开盘时间4月30日各楼层价4F/31003F/3200物业形态多层、小高层物业构成河南省实验幼儿园/河南省实验中学外国语小学/河南省实验中学/商业街/中心会所大河春天概况101、亚新美好时光——南阳路·纯多层主题生态社区11楼盘名称亚新美好时光开发商郑州亚新房地产开发有限公司总建筑面积185000平方米物业形态多层（22栋）商用高层（2栋）本期推出5栋多层，240余户主力户型

4、三房115m2/139m2开盘时间2004.11.6（一期）2005.5.15（二期）均价2750元/m2各楼层价4F/28802F/29803F/30405F/2750销售现状一期600余套售罄，2期销售率55%左右开发周期分三期开发，一期10栋多层/二期12栋多层/三期2栋小高层物业构成双语幼儿园、会所、美好购物广场、美好文化街项目概况12主力户型配比13优势分析1、地段优势2、社区整体规划（园林、交通）3、户型配比适当（114-139）4、配套完善（幼儿园、商业街、大型超市、中心会所）5、建筑（德式风格、高档建材）6、一级物业管家服务7、推广系统合理，现场包装整齐到位8、销控节

5、奏把握良好，具备价格提升空间141.本案在该区域内最大的竞争对手，两楼盘从体量、户型、规模等各方面具有可比性。2.该项目户型设计合理，配比恰当，有分流客户的基础。3.本项目产品力强大、清晰，对大河春天后期营销具有借鉴意义。竞争小结152、四月天——70万平方米大社区大生活大风光16楼盘名称四月天开发商正商地产/兴业公司规模70万平方米（总）21.5万平方米（一期）本期推出4栋多层，3栋小高层主力户型三房120m2四房150-160m2均价2800元/m2（多层）本期开盘时间2005.4.26（4栋多层）2005.10.1（3小高层）各楼层价3F/31004F/3000销售现状销售率7

6、0%，余200-300套，月均消化20余套，小高层正在认购中开发周期分三期开发，二期、三期将重新规划物业构成幼儿园、10000m2中心花园，7000m2生活会所、中原风情步行街项目概况17抗行分析优势分析1、高单价与高总价的抗性2、居住氛围不足3、户型设计不合理，面积偏大，总价偏高4、120平方三房均为单卫生间设计5、推广形象与价格水平不吻合1、70万平方米大型社区规模优势2、大配套、大景观3、完善配套4、强势媒体推广深入人心181、规模与和大河春天相当。2、二期产品存在调整空间。3、可列为该区域内第二大竞争对手。竞争小结193、瑞祥花园2期——让文化、教育融入你生活的每一天20项目

7、概况楼盘名称瑞祥花园开发商郑州国瑞房产开发公司总建筑面积8万平方米物业形态多层4栋、小高层2栋、高层1栋主力户型2房—100m2—33%3房—138m2—8%3房—153m2—58%本期推出144户（多层）本期开盘时间2005.8.23均价2500元/m2各楼层价2F/27003F/28004F/26795F/2500开发周期分两期开发物业构成商业裙楼、简单水景21抗行分析优势分析1、开发商实力、信誉2、一期低端形象3、户型设计不合理，面积偏大4、缺乏配套